小區(qū)內(nèi)人防工程究竟屬于開發(fā)商？還是業(yè)主？

住宅小區(qū)內(nèi)的人防車位是利用小區(qū)內(nèi)人防工程而施劃的車位。對于人防工程是屬于建設(shè)單位（開發(fā)商）？還是屬于業(yè)主？

目前在全國范圍內(nèi)，建設(shè)單位（開發(fā)商認(rèn)為,人防工程是由開發(fā)商投資建設(shè)的，人防工程應(yīng)當(dāng)歸建設(shè)單位（開發(fā)商）。而業(yè)主們認(rèn)為，商品房價格構(gòu)成中已經(jīng)包括人防工程的建設(shè)成本，業(yè)主已經(jīng)支付了費用，因此應(yīng)當(dāng)是屬于全體業(yè)主的。開發(fā)商再次主張啟使用權(quán)或者收益權(quán)，向業(yè)主收取租金或使用費，屬于重復(fù)收費，開發(fā)商不能因一次行為而兩次獲利，否則就違法了價格法的相關(guān)規(guī)定，也不符合誠實信用的原則。為此，業(yè)主們與開發(fā)商之間長期爭論不休。

關(guān)于人防工程的建設(shè)，眾所周知，根據(jù)《人民防空法》的相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，人防工程是國家規(guī)定強制性配建工程，人防工程的建設(shè)費用是否與人防工程使用權(quán)是否與建設(shè)成本之間的關(guān)系是什么樣的呢？泰州裝飾招標(biāo)網(wǎng)（jinlongshan.com.cn）小編今天就以安徽省為例，就相關(guān)規(guī)定進(jìn)行解讀。

《人防防空法》第五條確立了“誰投資，誰受益”的原則，但并未確定住宅小區(qū)內(nèi)的人防工程投資者是誰？事實上，誰是投資者，也不是《人防防空法》所能確定的。既然無法確定，那么就需要通過其他的法律規(guī)范去尋找住宅小區(qū)人防工程投資者的淵源。而尋找住宅小區(qū)人防工程投資者的淵源，就必須從人防工程的建設(shè)費用說起。

根據(jù)《關(guān)于規(guī)范防空地下室易地建設(shè)收費的規(guī)定的通知》（計價格[2000]474號）第一條規(guī)定：結(jié)合地面民用建筑修建防空地下室是依法建設(shè)人防工程的重要組成部分，是戰(zhàn)時保障城市居民就地就近掩蔽，減少人員傷亡的重要途徑。在人防重點城市的市區(qū)（直轄市含近郊區(qū)）新建民用建筑，要按照原國家人民防空委員會、國家計委、城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部《關(guān)于改變結(jié)合民用建筑修建防空地下室規(guī)定的通知》（人防委字〔1984〕9號）的規(guī)定修建防空地下室。防空地下室建設(shè)所需資金，納入建設(shè)項目投資計劃。建設(shè)費用據(jù)實列入建設(shè)項目開發(fā)成本。

上述條款中“建設(shè)費用據(jù)實列入建設(shè)項目開發(fā)成本”與商品房銷售價格又有什么聯(lián)系？商品房價格又能說明什么呢？

結(jié)合《安徽省物業(yè)管理條例》第一百零四條的規(guī)定：“本條例下列用語的含義，其中第五項解釋對共用設(shè)施設(shè)備的定義為：“共用設(shè)施設(shè)備”是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建設(shè)費用已分?jǐn)傔M(jìn)入房屋銷售價格的共用上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明、鍋爐、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、渠、池、湖、井、露天廣場、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體器械與場所及其使用的房屋等”；

上述法律規(guī)范中提及到“建設(shè)費用分?jǐn)側(cè)敕课蒌N售價格”的設(shè)施設(shè)備屬于業(yè)主共用，（其中就包括非經(jīng)營性停車場，而小區(qū)的人防車位是不能作為經(jīng)營性車庫來使用，否則小區(qū)將成為公共停車場）。那么商品房價格構(gòu)成又包括哪些呢？而根據(jù)商品房住宅價格管理方面的法規(guī)規(guī)定，房屋銷售價格的構(gòu)成則是由成本、稅費、利潤、商品房樓層、朝向差價、質(zhì)量差價五項構(gòu)成。這也是經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本原理的體現(xiàn)，成本是價格構(gòu)成的一個必然部分，世界上本來就沒有什么無成本的商品。

根據(jù)上述規(guī)定可以看出，人防工程的建設(shè)費用系列入建設(shè)項目的開發(fā)成本，而建設(shè)項目建設(shè)成本則是構(gòu)成商品房價格構(gòu)成的組成部門，《安徽省物業(yè)管理條例》則又規(guī)定了建設(shè)成本已分?jǐn)側(cè)肷唐贩夸N售價格。因此可以得出結(jié)論：

人防工程系屬于全體業(yè)主所有的共用設(shè)施設(shè)備。

而且，共用設(shè)施設(shè)備的本質(zhì)就是業(yè)主共用，其已經(jīng)排除了開發(fā)商的使用權(quán)，收益權(quán)是所有權(quán)或使用權(quán)基礎(chǔ)，人防工程的共用性質(zhì)已經(jīng)排除了開發(fā)商作為單獨主體的使用權(quán)，否則人防工程就將成為開發(fā)商的專有使用權(quán)，而不在由業(yè)主歸共用，排除了專有使用權(quán)，也就排除了開發(fā)商的收益權(quán)。

此外，關(guān)于人防工程的共用性質(zhì)，在《物業(yè)承接查驗辦法》中的規(guī)定也予以得到印證，其中第十六條規(guī)定：共用設(shè)施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設(shè)施、機(jī)動車（非機(jī)動車）停車設(shè)施、休閑娛樂設(shè)施、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、人防設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運設(shè)施以及物業(yè)服務(wù)用房等。在這里，又一次將人防設(shè)施包含在共用設(shè)施的范圍之內(nèi)，排除了建設(shè)單位（開發(fā)商）的專有使用權(quán)和收益權(quán)。

因此，在多個法規(guī)和部門規(guī)章中，已經(jīng)明確了人防工程的共用性質(zhì)和業(yè)主是人防工程的權(quán)利的結(jié)論。同時，將人防設(shè)施包括在業(yè)主共用設(shè)施范圍之內(nèi)，確定了業(yè)主使用權(quán)，事實也就是對受益者的確認(rèn)，從而確定的業(yè)主是人防工程的投資者。而建設(shè)單位（開發(fā)商）主張的“誰投資，誰受益”，因不具有專有性已經(jīng)失去了法律根基，故不能主張其收益權(quán)。

以上相關(guān)分析，系筆者結(jié)合《安徽省物業(yè)管理條例》的相關(guān)規(guī)定的解讀。對于其他省、市和地方城市，人防工程是否屬于全體業(yè)主，還是開發(fā)商，業(yè)主們還需要結(jié)合當(dāng)?shù)氐牟殚啴?dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)過程中的價格法規(guī)規(guī)章的規(guī)定和物業(yè)管理法規(guī)，規(guī)章的規(guī)定進(jìn)行解讀，針對具體的情況具體分析。最后希望本文能夠給那些維護(hù)業(yè)主權(quán)益的業(yè)主委員會或業(yè)主代表一些啟發(fā)，少走一些彎路。