近日，為進一步規(guī)范市區(qū)商品住房銷售行為，遏制投機炒房、維護房地產(chǎn)市場秩序，繼今年3月樓市“泰5條”后，我市樓市再出新政，市住建局印發(fā)《關(guān)于進一步規(guī)范市區(qū)商品住房銷售行為的通知》，進一步規(guī)范我市商品住房銷售行為。

    新政中有哪些值得關(guān)注的亮點？實施后，將會給我市商品房銷售市場帶來哪些變動？房屋售賣過程中，需要注意和規(guī)避哪些問題？記者邀請業(yè)內(nèi)人士進行了解讀。

關(guān)鍵詞 期房轉(zhuǎn)讓

    現(xiàn)象：“期房轉(zhuǎn)讓，交5萬元現(xiàn)金就可以把網(wǎng)簽合同更名。”一年前，準備買套期房的徐先生從市區(qū)一家二手房網(wǎng)站上看到這樣一條二手期房銷售信息?！半m然當時房子還沒有蓋好，但是價格相對來說真的便宜不少?！毙煜壬f，幾番考慮之后，決定購買，可是如今一年時間已經(jīng)過去了，到現(xiàn)在還沒能夠轉(zhuǎn)讓和過戶。

    徐先生很氣憤，原來，一手房主欠下了債務(wù)，被法院起訴，期房被法院凍結(jié)了?！艾F(xiàn)在不僅拿房遙遙無期，自己還有可能背上債務(wù)?！毙煜壬f，這段時間來，自己不僅要到處找房主，還要往各個部門跑，希望能把問題解決，只是到現(xiàn)在還不見眉目，“買房不成，還惹了一身麻煩！”對于當初的決定，徐先生后悔不已。

    通知規(guī)定：嚴禁商品住房期房轉(zhuǎn)讓。購房人認購商品住房后不得擅自更改購房者姓名 (父母、子女以及夫妻之間除外)，經(jīng)雙方協(xié)商一致需解除合同的，雙方應(yīng)遞交申請并說明理由，所退房源統(tǒng)一在市住建局網(wǎng)站公示一周,并按不高于原價對外公開銷售。凡購房人與預訂協(xié)議的預訂人、預 (出 )售 合同購買人不一致的,不得辦理網(wǎng)簽備案手續(xù)。

    解讀：期房轉(zhuǎn)讓指的是購房者還沒有獲得房屋產(chǎn)權(quán)證時，就通過修改購房底單或是簽訂轉(zhuǎn)讓合同的辦法將房屋出售的行為。

    在購房者看來，二手期房的價格優(yōu)勢比較明顯，因此此類房源的關(guān)注度較高，但是，實際過程中會存在不少風險。比如徐先生遇到的這種情況，雙方在簽訂協(xié)議到產(chǎn)權(quán)證過戶期間，一手房主欠下債務(wù)，期房極有可能會被法院凍結(jié)或拍賣。另外，期房是預期交房，若開發(fā)商逾期交房或者交房前后遇到問題，業(yè)主原本可以追究開發(fā)商的違約責任，但因為產(chǎn)權(quán)還未過戶到二手業(yè)主名下，會加大二手業(yè)主追究的責任。

    目前，國家明令禁止二手期房尚未取得房屋產(chǎn)權(quán)證期間進行交易，購房者千萬不要因為價格誘惑而選擇期房轉(zhuǎn)讓這種購房方式。

關(guān)鍵詞 捆綁搭售

    現(xiàn)象：近年來，隨著樓市的持續(xù)加熱，購房者越來越多，有部分樓盤竟然出現(xiàn)“買房先買車位”的怪狀?！艾F(xiàn)在的樓市真是越來越霸道，竟然聽說如果買車位可以先看房，但是一個車位接近11萬。”有網(wǎng)友發(fā)帖“吐槽”買房遇到的“奇葩”事，該網(wǎng)友說，小區(qū)地理位置也不靠著市中心，唯一的優(yōu)點就是學區(qū)好，但是一個車位就過了10萬，都快趕上自己車的價格了，想想心就涼了。此外，對于置業(yè)顧問透露如果決定買車位的話，可以比其他顧客提前看房的消息，也讓網(wǎng)友接受不了。

    通知規(guī)定：落實商品住房明碼標價。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理商品住房預售許可和現(xiàn)房銷售備案前,應(yīng)到物價部門履行備案手續(xù),并按照物價部門的備案價格明碼標價。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在備案(銷售)價格之外向購房人加價收取未標明的費用,銷售價格超出物價部門備案價格的,不予辦理網(wǎng)簽備案手續(xù)。嚴禁將商品住房總價不合理拆分、虛假裝修、捆綁銷售車庫 (車位 )等。

    解讀：目前，我市房地產(chǎn)市場上車位捆綁銷售的行為還是個別現(xiàn)象，說到底，車位捆綁銷售就是一種變相漲價的行為。開發(fā)商在房源備案的過程中受到了限制，不能將房價提高到預想的數(shù)字，于是就打起了車位的主意，因為車位價格不需要備案，屬于定價的灰色地帶，如果將高價車位與買房資格綁定，就達到了上漲房價的目的。

    此前，車位雖然沒有明確的限價規(guī)定，但惡意提高車位價進行銷售已是違規(guī)行為，如今新的《通知》明確規(guī)定地下車位(庫)銷售實行價格承諾制，也對車位惡意漲價進行了限制。

關(guān)鍵詞 炒賣房號

    現(xiàn)象：隨著房地產(chǎn)市場越來越火熱，一有新的樓盤開盤銷售，市民排長隊認籌的現(xiàn)象并不少見。房源少，排的號太靠后，萬一選不到房咋辦？認籌現(xiàn)場，有不少市民就碰到過一些“好心人”主動提供房號。不久前，市區(qū)一樓盤開售，共推出70多套房源，市民秦女士拿到了105號，“兒子談了女朋友，離結(jié)婚也不遠了，看著房價越漲越高，想趕緊把房買了，心才能安下來。”秦女士有點擔心，拿的號看不到房咋辦？沒想到，認籌現(xiàn)場，該樓盤的一位內(nèi)部人士表示，可以幫秦女士買到房，但是要拿到這個購房機會，還得另外再交一萬元。為了盡快買到房，秦女士猶豫之下，只得掏錢。

    通知規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得委托未在房地產(chǎn)主管部門備案的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)代理銷售商品住房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和相關(guān)從業(yè)人員不得以各種方式炒賣房號,不得在代理過程中賺取差價,不得通過簽訂“陰陽合同”違規(guī)交易,不得發(fā)布虛假信息和未經(jīng)核實的信息,不得采取內(nèi)部認購、雇人排隊等手段,制造銷售旺盛的虛假氛圍。

    解讀：早在2009年、2012年，樓市比較火爆的時候，炒賣房號就出現(xiàn)過。從整體上看，炒房號的多是一些高端、緊俏的樓盤，利用的就是購房者為了能買到房，愿意多付一些費用的心理?，F(xiàn)在買房都會先排號，如果樓盤比較火，買房人多而房子的套數(shù)比較少，對于真心想買房的人而言，搖號時被搖中的幾率就小了。于是有些人看到有空子可鉆，就會通過一些關(guān)系手段，和開發(fā)商或代理公司的內(nèi)部人員相互勾結(jié)，稱自己手里有一些排名靠前的號，只是需要一筆“轉(zhuǎn)讓費”。近年來，各地都嚴打炒賣房號，我市新政出臺后，相信也會扼制這股不正之風。

新規(guī)加大查處力度

    通知明確規(guī)定：在房地產(chǎn)市場銷售行為中，嚴禁商品住房期房轉(zhuǎn)讓，規(guī)范經(jīng)紀機構(gòu)代理行為，杜絕炒賣房號等現(xiàn)象。此外，此次新規(guī)的查處力度也加大，對存在違法違規(guī)行為的, 記入房地產(chǎn)信用檔案，并暫停商品住房網(wǎng)上簽約，對拒不整改的依法從嚴查處，直至取消其開發(fā)企業(yè)資質(zhì), 并將有關(guān)信息通報國土、物價、金融等相關(guān)部門，限制其參加土地購置、金融信貸等活動。

規(guī)范房市，這些城市怎么做？

上海：買房要公證搖號

    今年5月，上海住建委下發(fā)《關(guān)于進一步加強本市房地產(chǎn)市場監(jiān)管規(guī)范商品住房預銷售行為的通知》，明確要求新開盤商品住房采取由公證機構(gòu)主持，搖號排序，按序購房等方式公開銷售；嚴格落實購房實名制；不得以任何名義收取價外價?！锻ㄖ窂娬{(diào)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、代理銷售企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)、相關(guān)管理機構(gòu)工作人員不得以各種方式炒賣房號，開發(fā)企業(yè)員工自購本企業(yè)開發(fā)的商品住房的應(yīng)當予以申報，購房名單納入?yún)^(qū)房管部門全程監(jiān)管?！锻ㄖ吠瑫r明確對涉嫌違規(guī)的房地產(chǎn)企業(yè)，一經(jīng)查實，一律暫停網(wǎng)簽，降低直至取消房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)，并列入行業(yè)信用管理“黑名單”。涉嫌違法犯罪的，移交司法機關(guān)處理。

南京：產(chǎn)權(quán)證不滿3年禁賣

    今年5月，南京市政府辦公廳出臺《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知》，要求購房人（含居民家庭、企事業(yè)單位、社會組織）新購住房在取得不動產(chǎn)權(quán)證后，3年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。通過贈與方式轉(zhuǎn)讓住房的，自簽署《贈與合同》并辦理轉(zhuǎn)讓確認手續(xù)之日起，贈與人滿3年后方可再次購買住房。通過贈與方式取得住房的家庭或居民，執(zhí)行住房限購政策。

杭州：地下車位（庫）銷售價格承諾制

    7月初，杭州出臺《關(guān)于進一步規(guī)范商品住房及其地下車位（庫）銷售行為的通知》，要求在新建商品住房已實行價格備案制的基礎(chǔ)上，進一步實行地下車位（庫）銷售價格承諾制。開發(fā)企業(yè)申報預售時，應(yīng)對商品住房地下車位（庫）的銷售價格進行承諾，并將其作為預售申報的要件之一。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并應(yīng)在銷售現(xiàn)場的醒目位置公示地下車位（庫）價格承諾書。