財(cái)政部部長(zhǎng)肖捷日前在《黨的十九大報(bào)告輔導(dǎo)讀本》中談及房地產(chǎn)稅,明確未來的房地產(chǎn)稅將按照房屋評(píng)估值征收。

要按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則,推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實(shí)施。對(duì)工商業(yè)房地產(chǎn)和個(gè)人住房按照評(píng)估值征收房地產(chǎn)稅,適當(dāng)降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)負(fù)擔(dān),逐步建立完善的現(xiàn)代房地產(chǎn)稅制度。

房地產(chǎn)稅征收原則確立

肖捷在上述文章中,首次明確了房地產(chǎn)稅將按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則,推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實(shí)施。

立法先行

在稅收法定原則下,任何新稅種必須先立法后征收。因此,“立法先行”已是社會(huì)普遍共識(shí)。

充分授權(quán)

“所謂充分授權(quán),應(yīng)該是給地方政府充分授權(quán),讓地方根據(jù)實(shí)際情況來決定具體實(shí)施方案?！敝袊?guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院研究員楊志勇說。

國(guó)家行政學(xué)院教授馮俏彬也持相同觀點(diǎn):“各地房地產(chǎn)情況差異大,因此地方政府對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)情況更熟悉,給地方充分授權(quán),讓它在授權(quán)范圍內(nèi)選擇具體開征時(shí)間、適用稅率、征收對(duì)象,從而有利于房地產(chǎn)稅平穩(wěn)落地?！?/p>

肖捷表示在中央統(tǒng)一立法和稅種開征權(quán)的前提下,根據(jù)稅種特點(diǎn),通過立法授權(quán),適當(dāng)擴(kuò)大地方稅收管理權(quán)限,地方稅收管理權(quán)限主要集中在省級(jí)。

分步推進(jìn)

“分步推進(jìn)原則意味著房地產(chǎn)稅征收,可能采取先城市后鄉(xiāng)鎮(zhèn)、先市民后農(nóng)民、先企業(yè)后個(gè)人策略逐步實(shí)施?！薄≈袊?guó)稅務(wù)學(xué)會(huì)學(xué)術(shù)研究委員會(huì)副秘書長(zhǎng)焦瑞進(jìn)認(rèn)為。

房屋的評(píng)估值如何確定?

此次肖捷文章提到對(duì)工商業(yè)房地產(chǎn)和個(gè)人住房按照評(píng)估值征收房地產(chǎn)稅,此前業(yè)內(nèi)達(dá)成共識(shí)的按評(píng)估值征稅首次明確。

業(yè)內(nèi)專家表示,房屋的評(píng)估值應(yīng)是房屋市場(chǎng)價(jià)值,而非房產(chǎn)原值(即購(gòu)房時(shí)價(jià)格),但由于近些年房?jī)r(jià)上漲較快,因此最終評(píng)估值應(yīng)該會(huì)有折扣。

現(xiàn)行的針對(duì)工商業(yè)房產(chǎn)征收的房產(chǎn)稅在計(jì)稅時(shí),對(duì)房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計(jì)算繳納,具體標(biāo)準(zhǔn)由地方確定。

征收房地產(chǎn)稅同時(shí),降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)

對(duì)于肖捷文章中提出的適當(dāng)降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)負(fù)擔(dān),馮俏彬認(rèn)為,隨著對(duì)后端居民住房保有環(huán)節(jié)征稅,前端的建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)將相應(yīng)降低,確?？傮w稅負(fù)平穩(wěn),這有利于房地產(chǎn)稅推出。

朱為群表示,建設(shè)和交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)降低,主要涉及土地增值稅制度的改革,以及各種行政性收費(fèi)改革,具體怎么降可能需要考慮財(cái)政承受能力等各種因素。

房地產(chǎn)稅能不能抑制房?jī)r(jià)上漲?

答案是:能!

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,房地產(chǎn)稅的征收能夠發(fā)揮三個(gè)作用。

第一是增加相應(yīng)的財(cái)稅收入,后續(xù)可以成為房地產(chǎn)領(lǐng)域的一類重要稅種,進(jìn)而較好地支撐公共財(cái)政事業(yè),甚至可以更好地進(jìn)行資金二次分配,進(jìn)而促進(jìn)住房保障事業(yè)發(fā)展。

第二是積極調(diào)解收入水平,尤其是對(duì)于多套住房持有行為進(jìn)行干預(yù)。換而言之,能夠有效地引導(dǎo)購(gòu)房預(yù)期。

第三是能夠?qū)Ψ績(jī)r(jià)上漲起到一定的抑制作用,征稅背后,勢(shì)必會(huì)對(duì)各類需求進(jìn)行管制,這樣部分熱點(diǎn)城市熱點(diǎn)項(xiàng)目的炒作現(xiàn)象會(huì)減少,相應(yīng)地房?jī)r(jià)上漲的壓力也會(huì)減少。

如果房地產(chǎn)稅來了,誰最害怕?

在中心城市囤積了大量住宅的人

傷害指數(shù)

從目前民意來看,在中心城市實(shí)施“累進(jìn)制、懲罰性”的房產(chǎn)稅,是很有可能的。對(duì)于擁有100套住宅的人來說,即便第一套免征、從第五套開始累進(jìn)稅率,他的壓力也會(huì)非常大。到時(shí)候會(huì)出現(xiàn)集中拋盤,對(duì)中心城市短期房?jī)r(jià)構(gòu)成影響。這可能意味著,囤積大量房子的人財(cái)富將顯著縮水。

盲目購(gòu)買了旅游物業(yè)、養(yǎng)老地產(chǎn)的人

傷害指數(shù)

如果不是頂級(jí)旅游區(qū),不是配套好、位置佳的房子,旅游地產(chǎn)只能等著免征房地產(chǎn)稅。如果不能免征,則其持有成本大增,加上利用率不高,這類房子將成為雞肋。

盲目購(gòu)買了三四線城市郊區(qū)、新區(qū)住宅的人

傷害指數(shù)

絕大多數(shù)三四五線城市人口增長(zhǎng)乏力,各地圍繞著高鐵站建設(shè)的“高鐵新城”很多都非?；臎?。如果你盲目在這些地區(qū)購(gòu)買了住宅,未來開征房地產(chǎn)稅后也會(huì)非常慘。

加杠桿、超承受能力買多套房的白領(lǐng)

傷害指數(shù)

如果房地產(chǎn)稅的開征,會(huì)讓房?jī)r(jià)進(jìn)入一個(gè)平穩(wěn)期,房子很難套現(xiàn)。這些人“死扛現(xiàn)金流壓力”的期限就會(huì)加長(zhǎng),生活會(huì)變得比較痛苦。

在三四線城市囤積了大量住宅的人

傷害指數(shù)

相對(duì)而言,這種人更慘。即便在三四線城市不實(shí)施累進(jìn)制、懲罰性的房地產(chǎn)稅,他們持有房產(chǎn)的成本將大增。但由于多數(shù)中西部三四線城市人口增長(zhǎng)乏力,很多家庭都擁有多套房,所以很難通過出租轉(zhuǎn)嫁房地產(chǎn)稅,而賣房子很有可能找不到接盤俠。

手中有多套房、負(fù)債率非常高的炒房者

傷害指數(shù)

房地產(chǎn)稅如果出臺(tái)這個(gè)消息,就足以對(duì)這類人產(chǎn)生巨大的壓力。因?yàn)橄⒐己?會(huì)加劇市場(chǎng)的僵持,目前仍然拿了很多房子、承擔(dān)巨大債務(wù)的炒房者,將會(huì)非常困難。他們只能選擇斬倉(cāng),否則房子可能斷供被銀行申請(qǐng)查封、拍賣,到那時(shí)套現(xiàn)價(jià)格會(huì)更低。