中國社會科學(xué)院城環(huán)所副研究員，房地產(chǎn)藍(lán)皮書執(zhí)行主編王業(yè)強(qiáng)

　　5月14日電 中國社會科學(xué)院于14日舉行2018年中國房地產(chǎn)高峰論壇暨《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》發(fā)布會。中國社會科學(xué)院城環(huán)所副研究員，房地產(chǎn)藍(lán)皮書執(zhí)行主編王業(yè)強(qiáng)在論壇上表示，2017年土地購置面積扭轉(zhuǎn)了2014年到2016年三年的負(fù)增長，土地成交價款比2016年上漲了49.4%，同時2017年平均成交價格同比漲幅29%。2017年土地平均成交價格與商品房平均銷售價格的比值達(dá)到0.68，意味著未來房地產(chǎn)市場很有可能出現(xiàn)成本推動型的房價上漲。

　　王業(yè)強(qiáng)稱，2017年中國房地產(chǎn)市場存在五大突出問題。

　　一、房地產(chǎn)市場受到強(qiáng)力的政策調(diào)控，長效機(jī)制亟待建立。自從2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出房子是用來住的，不是用來炒的這樣一個基本理念之后，全國房地產(chǎn)市場，有100多個城市實(shí)行了限制的政策，包括限價、限購等等五限政策，剎車式的短期調(diào)控效果雖然比較明顯，但是不能夠長久為之。同時，2017年十九大、中央經(jīng)濟(jì)工作會議都提出了要加快建立主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，也說明房地產(chǎn)調(diào)控政策由短期調(diào)控政策向建立長效機(jī)制轉(zhuǎn)變這樣一個大的趨勢，房地產(chǎn)長效機(jī)制亟待建立。

　　二、去庫存的效果明顯，人口流出地的房屋空置須警惕。房地產(chǎn)去庫存的效果2017年比2016年降低了1億個平方米，去庫存的效果非常明顯，但是同時2017年房地產(chǎn)分城施策的政策影響下，待售面積下降幅度是15.3%，近年來增幅較大。從不同城市規(guī)模來看，40個大中城市的商品房銷售面積減少了2.0，而其他的一些城市商品房待售面積增加了13.9個億。同時2017年商品房銷售面積7.7%的增加主要是由于中小城市商品住房的銷售所貢獻(xiàn)的。

　　社科院對2017年60個主要城市的新流入人口進(jìn)行了統(tǒng)計，約占全國總?cè)丝诘?0%，一方面是大中城市銷售面積減少，其他的城市是銷售面積增加，同時中小城市人口還是向大中城市進(jìn)行流動，這是一個矛盾。同時由于拆遷所帶來的補(bǔ)償性住房需求的集中釋放，不同于人口流入所帶來的住房需求的增加，部分中小城市新建住房的空置情況值得警惕。

　　三、土地價格的持續(xù)大幅上漲，成本推動房價上漲的風(fēng)險增加。2017年土地購置面積扭轉(zhuǎn)了2014年到2016年三年的負(fù)增長，土地成交價款也比2016年上漲了49.4%，同時2017年平均成交價格繼續(xù)大幅上漲，保持著自2013年以來第五年兩位數(shù)的增長，同比漲幅29%。商品房銷售價格丈夫的大幅回落，但是土地成交價格漲幅不斷地擴(kuò)大，也使土地成本占房價的比重進(jìn)一步提高。2017年土地平均成交價格與商品房平均銷售價格的比值達(dá)到0.68，意味著未來房地產(chǎn)市場很有可能出現(xiàn)成本推動型的房價上漲。

　　四、個人按揭貸款的負(fù)增長導(dǎo)致開發(fā)商融資成本上漲的壓力增大。在資金來源來看，國內(nèi)貸款和利用外資的增幅較大，自籌資金小幅增加，但是定金和定金預(yù)售款以及個人按揭貸款的增速是下降的。個人按揭貸款的增速從2016年的46.5%大幅下降到2017年-2.0%。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，融資成本的上漲加上土地成本的上升，有可能使未來房地產(chǎn)市場出現(xiàn)成本推動型的房價上漲。

　　五、房屋租售價格失衡，住房租賃市場的發(fā)展方向需明確。統(tǒng)計了國際上的租金收入比的合理標(biāo)準(zhǔn)是不超過30%，從國際經(jīng)驗來看，房屋租售比合理區(qū)間應(yīng)該是在1：200到1：300之間。2017年住房租賃價格漲幅是2.9%，明顯低于住房銷售價格的漲幅。房價的比重相對較低，大幅增加租賃市場供給，有可能進(jìn)一步導(dǎo)致租售價格進(jìn)一步失衡。

　　《藍(lán)皮書》總結(jié)，2017年中國房地產(chǎn)市場運(yùn)行有七大主要特征。

　　從數(shù)據(jù)上來看，房地產(chǎn)投資的增速與2016年基本上持平。從地區(qū)區(qū)域來看，中部地區(qū)房地產(chǎn)投資增速相對較快。從月度的情況來看，2017年房地產(chǎn)市場在商品的銷售面積和金額雙雙創(chuàng)下歷史新高的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)投資并沒有同步的大幅增長，可能有幾個原因：一是由于調(diào)控政策的層層升級導(dǎo)致開工意愿不足，另外房地產(chǎn)開發(fā)商普遍面對高價拿地，低價賣房的窘境，另外在金融方面，一些限貸的政策導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)更加注重庫存和現(xiàn)有的項目資金的回籠。

　　2017年土地購置面積有較大的增速，由2016年-3.4%轉(zhuǎn)到2017年15.8%。一方面由于政府為了穩(wěn)定房價，增加了土地供應(yīng)，另外是大量的租賃住房的用地入市，導(dǎo)致土地購置面積有較快的增速。另一方面，由于2016年房地產(chǎn)市場的熱度帶動大量城市去庫存的效果比較顯著，區(qū)域化的速度比較快，城市開發(fā)商有強(qiáng)烈的補(bǔ)倉意愿，土拍限價也導(dǎo)致房企拿地成本的降低，部分資金充裕的企業(yè)有一個拿地的意愿。

　　房屋新開工面積的增速比去年稍微低一點(diǎn)。房屋新開工面積的不斷下滑反映了開發(fā)商的開工動力不足，主要原因是由于調(diào)控政策的升級。

　　房屋竣工面積增速也是由正轉(zhuǎn)負(fù)。同時住宅竣工面積累計同比增速是影響竣工面積的主要原因，說明限價的政策對于住宅的影響較大，導(dǎo)致了開發(fā)商拉長了施工的周期，延緩項目的竣工。

　　房地產(chǎn)銷售面積增速大幅減緩。2017年的商品房銷售面積是16.9億平方米，增速7.7%，比2016年減少14.8個百分點(diǎn)。同時2017年商品房待售面積有較大下降，比2016年減少1億平方米左右，這也是去庫存最快的一點(diǎn)。

　　商品房銷售價格較2016年有明顯回落，增幅比2016年明顯減少了4.5個百分點(diǎn)，同時住宅銷售價格增幅比2016年減少了5.6個百分點(diǎn)，說明房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策取得了明顯成效。

　　房地產(chǎn)開發(fā)資金的來源也有變化，到位資金中自籌資金的比例的下降說明居民住房信貸杠桿率有所增加，金融風(fēng)險加大。

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