俗話說(shuō)：不是冤家不聚頭，小區(qū)物業(yè)公司與業(yè)主就是，這樣斗智斗勇的小冤家。

房屋質(zhì)量出問(wèn)題、小區(qū)環(huán)境遭污染……一旦碰上問(wèn)題，拒繳物業(yè)費(fèi)往往是我們對(duì)抗物業(yè)公司的“殺手锏”。可是，面對(duì)拉幫結(jié)伙的“業(yè)主老賴”，物業(yè)公司真的沒(méi)有辦法嗎？

業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)被拘，北京朝陽(yáng)法院強(qiáng)制執(zhí)行

看看這個(gè)故事——6月5日，長(zhǎng)沙縣星沙街道的臥龍居·國(guó)際村小區(qū)業(yè)主熊林珍就被法院工作人員“登門(mén)拜訪”了。因欠繳87個(gè)月物業(yè)費(fèi)，她被法院強(qiáng)制執(zhí)行，從退休工資里支付7576元物業(yè)費(fèi)。

拖欠物業(yè)費(fèi)怎么還能被強(qiáng)制“扣工資”？除了熊林珍，長(zhǎng)沙又還有多少業(yè)主吃了官司？今天，我們就來(lái)聊聊物業(yè)費(fèi)的話題！

故事：業(yè)主欠繳87個(gè)月物業(yè)費(fèi)，法院要求“扣工資”

6月5日，長(zhǎng)沙縣星沙街道的臥龍居·國(guó)際村小區(qū)業(yè)主熊林珍被“敲門(mén)”了。打開(kāi)門(mén)一看，除了鬧了兩年矛盾的物業(yè)公司工作人員，還有兩名穿制服的警察。

帶著警察來(lái)催費(fèi)？沒(méi)等熊林珍緩過(guò)神來(lái)，她就被告知，欠繳的87個(gè)月物業(yè)費(fèi)逃不掉了。

“他們沒(méi)有把房子問(wèn)題解決，物業(yè)費(fèi)交得心不甘情不愿?！?月10日，記者來(lái)到位于長(zhǎng)沙縣星沙街道的臥龍居·國(guó)際村小區(qū)。通過(guò)小區(qū)物業(yè)公司湖南謀信物業(yè)服務(wù)有限公司的幫助，記者聯(lián)系上熊林珍。

熊林珍說(shuō)，自2010年4月至2017年6月，自己一直拒繳物業(yè)費(fèi)，不是耍賴不交錢，主要是責(zé)怪物業(yè)公司太不負(fù)責(zé)任。

2010年3月，自樓上業(yè)主裝修完新房入住后，熊林珍家里的天花板就滲水嚴(yán)重，地板也被滴落的水珠浸濕?！拔曳磸?fù)找物業(yè)公司和樓上的鄰居溝通處理，但就是解決不了?！毙芰终湔f(shuō)，物業(yè)公司推脫不處理，態(tài)度又很敷衍，所以她為了與之對(duì)抗，索性不交物業(yè)費(fèi)了。

這個(gè)矛盾一拖就是7年。本以為大家能各自安好，誰(shuí)知，今年6月，小區(qū)物業(yè)公司把熊林珍告上了法庭。

“對(duì)業(yè)主的投訴，我們不是不作為，樓上的業(yè)主花數(shù)千元整改了，可房屋還是漏水，我們物業(yè)也是沒(méi)辦法的?！焙现\信物業(yè)服務(wù)有限公司一名張姓工作人員表示，房屋的防水質(zhì)量太差，是開(kāi)發(fā)商的問(wèn)題，不是物業(yè)公司能處理的，“我們只能負(fù)責(zé)溝通調(diào)解”。

于是，溝通不成，物業(yè)公司只能向長(zhǎng)沙縣人民法院請(qǐng)求幫助。6月11日，曾與物業(yè)公司工作人員一同前往熊林珍家的長(zhǎng)沙縣人民法院執(zhí)行法警劉恒告訴記者，在一番了解后，因考慮到小區(qū)物業(yè)公司也存在服務(wù)不到位的地方，法院最終決定將她拖欠的物業(yè)費(fèi)減免30%，只需繳納7576元，“但由于對(duì)方依舊不同意繳納，我們了解到她有退休工資后，最終決定從她的月收入中扣款到法院的指定賬戶中”。

調(diào)查：“扣工資”補(bǔ)繳物業(yè)費(fèi)，長(zhǎng)沙業(yè)主怎么看

6月10日下午，記者通過(guò)走訪長(zhǎng)沙市嘉宜花園、潤(rùn)和·紫郡、金霞苑等多個(gè)小區(qū)發(fā)現(xiàn)，業(yè)主因不滿物業(yè)服務(wù)，故意拖欠物業(yè)費(fèi)的現(xiàn)象并不少見(jiàn)。

記者發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)讓業(yè)主感到物業(yè)公司“不作為”的情況主要有：外來(lái)人士進(jìn)出小區(qū)門(mén)崗一直沒(méi)有被登記詢問(wèn)；消防設(shè)施不完備，消防通道被堵塞卻遲遲不處理；小區(qū)內(nèi)裝修垃圾被隨意堆放想處理，卻難尋物業(yè)管理工作人員身影等。而在部分老舊小區(qū)，業(yè)主們故意拖欠物業(yè)費(fèi)的最大矛盾點(diǎn)在于小區(qū)停車難的問(wèn)題。

走訪中，記者隨機(jī)采訪了長(zhǎng)沙潤(rùn)和·紫郡小區(qū)的幾名業(yè)主，對(duì)于長(zhǎng)時(shí)間故意拖欠物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司有權(quán)向法院申請(qǐng)從業(yè)主工資中扣錢補(bǔ)繳一事，他們均表示“第一次聽(tīng)說(shuō)物業(yè)可以這樣做。”有業(yè)主直言：“這樣的做法讓業(yè)主太吃虧，物業(yè)公司請(qǐng)法院扣錢，自己卻成功逃避了改善服務(wù)的責(zé)任”。

而負(fù)責(zé)長(zhǎng)沙潤(rùn)和·紫郡小區(qū)物業(yè)服務(wù)的湖南湘郡物業(yè)管理有限公司工作人員也坦言，為了應(yīng)對(duì)業(yè)主故意拖欠物業(yè)費(fèi)，公司除安排工作人員上門(mén)多次勸解無(wú)果后，一般會(huì)采取限購(gòu)水電、或在其購(gòu)買的車位上設(shè)置地鎖等對(duì)策?！半m然這些方法不合理，但我們也沒(méi)辦法”。

聲音：惡意欠繳物業(yè)費(fèi)，法院有權(quán)強(qiáng)制執(zhí)行

“雖說(shuō)造成矛盾，雙方都有責(zé)任，但業(yè)主應(yīng)該分清矛盾點(diǎn)?！遍L(zhǎng)沙縣人民法院執(zhí)行法警劉恒解釋，熊林珍的房子存在滲水隱患，與拒繳物業(yè)費(fèi)是兩個(gè)獨(dú)立的法律關(guān)系。前者是熊林珍作為房屋買受人與小區(qū)開(kāi)發(fā)商之間的商品房買賣合同關(guān)系，后者是熊林珍作為業(yè)主與小區(qū)物業(yè)管理公司之間的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。該小區(qū)的開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理公司不屬于同一主體公司，那么，開(kāi)發(fā)商對(duì)熊林珍因房屋滲水的房屋質(zhì)量問(wèn)題應(yīng)承擔(dān)一定的法律責(zé)任，但物業(yè)公司并不需要為此負(fù)責(zé)。

劉恒說(shuō)，根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《湖南省物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)法律規(guī)定，業(yè)主應(yīng)主動(dòng)交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，履行物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)企業(yè)上門(mén)催繳1個(gè)月并在小區(qū)公示后仍不繳納的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)報(bào)到社區(qū)居委會(huì)，社區(qū)居委會(huì)匯總后報(bào)街道辦事處（鎮(zhèn)），由街道辦事處（鎮(zhèn)）發(fā)函至其所在單位催繳。10日內(nèi)仍不補(bǔ)繳的，由所在單位從當(dāng)事人收入中直接扣繳給物業(yè)企業(yè)。

物業(yè)公司無(wú)權(quán)逼繳物業(yè)費(fèi)

“這些年，因催收物業(yè)費(fèi)導(dǎo)致的法律案件很多，其中不乏因停水?dāng)嚯妼?dǎo)致、公示個(gè)人信息等偏激行為?！焙先屎吐蓭熓聞?wù)所律師陳健提醒，面對(duì)業(yè)主與物業(yè)公司的物業(yè)費(fèi)矛盾，法院有權(quán)執(zhí)行，但物業(yè)公司不可采用偏激手段私自處置。

一般情況下，只要房屋已交付，無(wú)論業(yè)主是否入住，都要交納物業(yè)管理費(fèi)，拒繳物業(yè)費(fèi)，其主要涉及兩層法律關(guān)系——一是繳納物業(yè)費(fèi)是業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)。物業(yè)服務(wù)是一種商品，業(yè)主需要通過(guò)購(gòu)買享受服務(wù)，不繳納物業(yè)費(fèi)的業(yè)主不僅損害了物業(yè)企業(yè)的權(quán)益，也損害了其他業(yè)主的權(quán)益；二是物業(yè)公司應(yīng)該按照《物業(yè)服務(wù)合同》約定提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，屬于服務(wù)范圍之內(nèi)的問(wèn)題應(yīng)及時(shí)解決，不屬于服務(wù)范圍的問(wèn)題應(yīng)及時(shí)解釋。

所以，當(dāng)業(yè)主無(wú)理由惡意拒繳物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司可通過(guò)民事訴訟的方式催繳，并要求業(yè)主承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。但如果通過(guò)偏激手段私自執(zhí)行，不僅不被法律保護(hù)，還可能因業(yè)主投訴導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)賠償。

雙方應(yīng)合理合法應(yīng)對(duì)物業(yè)費(fèi)矛盾

“業(yè)主通過(guò)拒交物業(yè)費(fèi)來(lái)表達(dá)對(duì)物業(yè)服務(wù)的不滿，其體現(xiàn)了小區(qū)業(yè)主和物業(yè)公司之間扭曲的關(guān)系。”長(zhǎng)沙學(xué)院物業(yè)管理研究所所長(zhǎng)黃蕾表示，以前由于大多數(shù)小區(qū)未設(shè)立物業(yè)公司，在前期物業(yè)合同關(guān)系中，大多數(shù)是由開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司形成合同關(guān)系。業(yè)主與物業(yè)公司沒(méi)有直接聯(lián)系，矛盾點(diǎn)在于業(yè)主與開(kāi)發(fā)商。而如今新建小區(qū)中，大多數(shù)是業(yè)主與物業(yè)公司直接簽訂物業(yè)服務(wù)合同，再加之業(yè)主的維權(quán)意識(shí)逐漸增強(qiáng)，所以矛盾也愈發(fā)激烈。

由于物業(yè)和業(yè)主之間是一種契約關(guān)系，所以，雙方既然通過(guò)協(xié)議或合同約定雙方的責(zé)任義務(wù)，那么，雙方首先要做到的就是互相信任。除此之外，在遇到問(wèn)題時(shí)，雙方可以在協(xié)議基礎(chǔ)上，進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，這樣才能良性發(fā)展。

物業(yè)和業(yè)主的關(guān)系就好比“婆媳關(guān)系”，既密不可分，又矛盾重重。業(yè)主和物業(yè)必須明確自身扮演的角色，物業(yè)要有正確的為業(yè)主服務(wù)的觀念，從而不斷提升自己的管理水平，盡心為業(yè)主做好服務(wù)。而業(yè)主則要及時(shí)交納物業(yè)費(fèi)，遇到問(wèn)題不要?jiǎng)虞m就拒絕交費(fèi)，這樣只會(huì)導(dǎo)致雙方關(guān)系惡化，形成惡性循環(huán)，只有在相互尊重的前提下才能長(zhǎng)久共處。

鏈接：對(duì)物業(yè)公司不滿，試試這樣維權(quán)

都說(shuō)清官難斷家務(wù)事，面對(duì)物業(yè)費(fèi)導(dǎo)致的矛盾，業(yè)主又該如何維權(quán)呢？在本次采訪過(guò)程中，記者聽(tīng)多位專家提到了一個(gè)重點(diǎn)——熟悉《物業(yè)服務(wù)合同》，全面了解物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)哪些義務(wù)。比如，根據(jù)《合同》規(guī)定，業(yè)主認(rèn)定物業(yè)公司某項(xiàng)服務(wù)很差，甚至沒(méi)有履行合同約定的義務(wù)，可以采取拍照、拍視頻、請(qǐng)公證處進(jìn)行公證、尋找證人、向主管行政機(jī)關(guān)投訴等各種方式獲取盡可能多的證據(jù)，形成物業(yè)公司違約的證據(jù)鏈，進(jìn)而起訴物業(yè)公司，要求對(duì)方承擔(dān)違約責(zé)任。此外，業(yè)主還可以在訴訟過(guò)程中，主動(dòng)申請(qǐng)法院采取證據(jù)保全的措施，進(jìn)一步固定相應(yīng)證據(jù)。

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