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精裝修變毛坯!江西碧桂園業(yè)主打砸售樓處...

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2018-10-09

【導讀】小編整理了最近樓市的三大變化:   購房者變了:維權+退房。   開發(fā)商變了:不敢拿地,想“活下去”。   政策變了:取消預售制。   樓市的這些變化背后,透露了哪些信號?小編邀請了三位研究房地產的大頭,請他們分析當 ...

小編整理了最近樓市的三大變化:


  購房者變了:維權+退房。


  開發(fā)商變了:不敢拿地,想“活下去”。


  政策變了:取消預售制。


  樓市的這些變化背后,透露了哪些信號?小編邀請了三位研究房地產的大頭,請他們分析當下樓市之變。


  購房者變了:維權+退房 


  剛剛過去的國慶假期,多地樓盤因降價引來業(yè)主的維權。江西上饒碧桂園因把1萬/平米精裝修,降到7000元/平方米毛坯,引起大量業(yè)主維權,打砸售樓處。


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  另外,上海遠郊碧桂園浦東南郡、合肥院子等樓盤也因為降價引起了不少此前購房業(yè)主的不滿,前往售樓處維權,要求補差價、送車位或全款退房。


  前不久,位于杭州的濱江集團(3.880, -0.05, -1.27%)某項目出現(xiàn)了二期價格明顯低于一期價格的情況,面對業(yè)主要求退房的要求,開發(fā)商霸氣回應:可以退房,并且不收取違約金!


  最近樓盤的降價和促銷越來越多,小編也接到了不少售樓員的電話。數據方面也有跡象,9月上半月,易居研究院監(jiān)測的40個典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比8月上半月增長1%,幾乎零增長。


  開發(fā)商方面的數據也不太好看:碧桂園8月銷售面積負增長32.9%,銷售額為年內單月新低;萬科8月銷售面積負增長6.02%。


  樓盤降價、業(yè)主維權,樓市真的入秋了?我們來看看大頭的觀點。


  丁建剛


  浙報傳媒地產研究院院長


  公眾號:丁建剛房產


  就我掌握的市場情況,全國一二三四線城市,近兩個月市場均有降溫跡象,這一趨勢甚至在加速。


  比較明顯的表現(xiàn)為:土地市場流拍量急劇增加,溢價率急劇降低,二手房成交量大幅度下降。


  至于商品房的數據,由于限價政策導致扭曲和失真,無從判斷。


  中國經濟處在不確定階段,未來幾個月房地產市場繼續(xù)降溫是大概率事件。


  最近十多年,每當市場出現(xiàn)波動,出現(xiàn)降價時,都會有大量的業(yè)主,進行所謂的“維權”。無論交付與否,都有大量業(yè)主要求退房。


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出現(xiàn)降價時,大量業(yè)主要求退房出現(xiàn)降價時,大量業(yè)主要求退房


  多年來,我們的房地產市場一直是畸形的,行業(yè)內一直進行著各種各樣的行政調控。這給那些對市場一無所知的公眾傳遞了這樣的信息:“房價會一直漲”。


  但是,只要是市場,就存在波動。


  因此,必須讓業(yè)主接受市場的風險教育和洗禮,必須建立起全社會的法律和契約意識。


  這一點,各地方政府更應該有所作為。


  很多地方政府,把高價土地出讓給了開發(fā)商,一旦出現(xiàn)市場波動,業(yè)主砸售樓處“房鬧”,地方政府的態(tài)度常常比較曖昧。


  地方政府應明確自己維護公共秩序和市場秩序的角色,讓公眾清楚自己的法律權利界限。


  有的開發(fā)商,為了息事寧人,給業(yè)主無條件退房,或給前期業(yè)主補差價等等。這些做法可以理解,但不符合法律和契約精神,不應成為市場的慣例。但有一點必須明確,對房屋的質量,開發(fā)商必須負全責。


   開發(fā)商變了:不敢拿地,想“活下去” 


  多地新房促銷的背后,開發(fā)商的日子未必好過。


  最惹人關注的是,萬科內部會議上流出一張照片,紅底白字標語“活下去”尤其顯眼。


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  郁亮很焦慮:風向真的變了!萬科真的要變革了!他把“生存”設為底線,把回款當作超越銷售額、利潤等指標的最核心指標。因為2018年過去三分之二,6300億元回款還沒有完成一半。


  另外,就拿地情況來說,中原地產數據顯示,今年1-7月份,全國土地一共流拍了796宗。一線城市土地流拍同比增長了225%,為2012年以來新高;二線城市同比增長了100%;三、四線城市同比增長了121%。


  地產界老大的痛定思痛,大規(guī)模土地流拍,樓市要涼涼?來看看大頭怎么說。


  賈康


  華夏新供給經濟學研究院首席經濟學家


  財政部財政科學研究所原所長


  萬科這次調整策略,確實與當下樓市所處的階段有關系,但萬科的穩(wěn)扎穩(wěn)打風格不光是現(xiàn)在的特點,這幾年一直比較穩(wěn)健。


  早在2014年,郁亮就說“樓市告別黃金時代,進入白銀時代”,從市場發(fā)展角度看,這個說法有道理,但我認為白銀時代也是價值量很高的時代。


  因為,綜合來說中國真實城鎮(zhèn)化水平還不到50%,根據國際經驗要達到70%左右的水平才走完城鎮(zhèn)化高速發(fā)展的階段。那么,即使今后每年往上走一個百分點,還大約得走20年,這20年里將有幾億人從農村來到城市定居,不管是住房供給還是基礎設施建設都有巨大空間,需要有效的供給機制來支撐。


  從這個意義上來說,中國樓市白銀時代轉為較沉穩(wěn)的黑鐵時代還為時尚早。而白銀時代的一個重要特點就是分化明顯,有的地方后勁很大,有的地方則已不大了。


  所以,當前對整個樓市不能一概而論,而是要分線、分市、分地段、分類型,需要具體情況具體分析,才好形成較高水準的決策。


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萬科一直穩(wěn)健,但白銀時代價值量也很高萬科一直穩(wěn)健,但白銀時代價值量也很高


  劉德科


  德科地產頻道總編輯


  郁亮這次內部講話中關于房地產形勢的判斷,可以忽略。值得關注的是,萬科對于房地產這個行業(yè)本身的性質判斷。


  萬科的致命缺點在于——身份焦慮。萬科自認為是一家高大上的企業(yè)(事實上也是),但房地產是一個貶義詞。


  一家高大上的企業(yè),其核心業(yè)務竟然是一個貶義詞,是為“身份焦慮”。


  房地產的反義詞是高大上的互聯(lián)網,所以馬云雷軍們都有不成文的規(guī)定:要跟房地產開發(fā)保持絕緣——哪怕做,也要在場面上看起來是沒有碰。


  當然,這個國家這個時代,是無法正視房地產的,其他國家其實也一樣。所以,選擇只有兩個:第一個辦法是有一天可以不做房地產,第二個辦法是不要做一家高大上的企業(yè)。萬科選的是第一個辦法。


  政策變了:取消預售制 


  不久前,一條突如其來的政策通知攪動整個樓市。


  廣東省房協(xié)的特急通知說:正在醞釀逐步取消商品房預售制度,全面實施現(xiàn)房銷售。


  隨后,住建部很快做了澄清:近日已經向湖北、四川、江蘇、河南、遼寧等省發(fā)函,其中要求各省研究是否實施現(xiàn)房銷售制度。


  若取消商品房預售制度將帶來怎么樣的震動?來看看大頭的觀點。


  賈康


  華夏新供給經濟學研究院首席經濟學家


  財政部財政科學研究所原所長


  關于廣東省醞釀取消商品房預售制,我的理解是:逐步取消,即操作是漸進的,但目標是取消掉。而住建部作為管理部門,在這件事上的說法和做法更具彈性。


  從根本上說,賣樓花模式(預售房屋)有很大的融資功能,這跟當前中央所說的去杠桿、穩(wěn)杠桿不盡符合,所以適當對賣樓花模式進行調整和控制,方向上可說有其道理,可以積極探討,但不代表一定要百分百取消,若廣東的實踐證明該地可行,也不代表其他地方要一律照搬。


  這一機制跟中國經濟的超常規(guī)發(fā)展特征有關,城鎮(zhèn)化空間相當可觀,還遠未完結的城鎮(zhèn)化高速發(fā)展過程中,伴隨著人民群眾的收入不斷增加,會釋放出更多的居住需求。那么,國家在供給機制上總體而言應允許提供多樣化、具有靈活性的不同方法與模式。


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 城鎮(zhèn)化過程中,將釋放出更多的住房需求 城鎮(zhèn)化過程中,將釋放出更多的住房需求

  劉德科


  德科地產頻道總編輯


  其實,住建部也很清楚:現(xiàn)房銷售會導致房企的資金成本劇增。這部分劇增的成本,短期內或許可以由房企自行承受,但最終還是只能由購房者買單——即房價只能被迫地額外上漲。


  所以住建部的建議是:可以不馬上實施現(xiàn)房銷售,但要給出實施時間表。


  明確的時間表,也就是倒計時,如果放在行動力上,是會讓人振奮,更有干勁;但如果把倒計時放在心理預期管理上,是會讓人緊張的。


  現(xiàn)房銷售在長周期內必然導致房價額外上漲,那么倒計時就會形成“末班車效應”。市場心理預期會變成這樣:不趕在政策末班車之前買房,房價就又要漲了。


  這樣,恐怕又會制造一波恐慌性購房潮。


  很多政策,道德上無比正義,這當然好,但不能用道德正義取代市場規(guī)律。


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恐怕又會制造一波恐慌性購房潮恐怕又會制造一波恐慌性購房潮

  丁建剛


  浙報傳媒地產研究院院長


  公眾號:丁建剛房產


  關于取消商品房預售制,實際上是住建部的一次正常的行政管理的調研,之所以引起軒然大波,廣東省房地產協(xié)會在《通知》的左上角甚至加了“特級”兩個字,足見中國經濟和中國房地產市場處于高度敏感時刻。


  理論上,商品房預售制從香港引入,有幾十個國家(包括諸多歐美國家在內)都實行該制度。但很多成熟歐美國家的預售制與中國內地有很大區(qū)別。大多數實行預售制的國家,開發(fā)商并不能在預售時就拿到全款。在這一點上,中國的預售制確實要比他們寬松地多。


  在預售階段,開發(fā)商就拿到了購房者的全款和銀行按揭款(現(xiàn)在銀行按揭款發(fā)放的節(jié)點雖然也有所提高,但最晚也是主體工程結頂即可發(fā)放), 個人購房者處于相對弱勢地位,遇到相關糾紛不能對開發(fā)商進行有效的監(jiān)管與制約。


  開發(fā)商理論上可以將后期工程建設的風險完全轉嫁給購房者和銀行,易引發(fā)社會不穩(wěn)定及金融風險。另外,還變相鼓勵了低水平惡性競爭。


  從合理的角度來說,當然是現(xiàn)房銷售更安全更合理。


  但我們不得不面對一個事實:過去20年,中國房地產市場從真正意義來說,是人類歷史上前所未有的、排山倒海式中國城市化進程的載體。沒有預售制,絕對沒有今天中國的城市化進程。


  如果現(xiàn)在實行現(xiàn)房銷售,商品房開發(fā)模式將顛覆,開發(fā)商不可能實現(xiàn)高周轉;如果沒有商品房預售,金融機構不可能給房地產企業(yè)提供大規(guī)模融資。毫無疑問,中國商品房開發(fā)的速度會大幅度下降,城市化進程的速度也會大為降低。


  所以,住建部建議在一些省份逐步試點取消預售制度,讓房地產行業(yè)和社會公眾都做好充分準備,重點是逐步推進。


  此外,實行現(xiàn)房銷售必須按照法律和契約原則,對已出讓的土地不能追溯既往。

-- The end --

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