近日，市民陳先生遇到了一件煩心事。他長(zhǎng)期空置的房子，衛(wèi)生間吊頂被漏，可物業(yè)和樓上住戶卻不愿承擔(dān)責(zé)任。

　　近日，市民陳先生遇到了一件煩心事。他長(zhǎng)期空置的房子，衛(wèi)生間吊頂被漏，可物業(yè)和樓上住戶卻不愿承擔(dān)責(zé)任。為此，陳先生向媒體求助，希望溫州晚報(bào)讀者律師顧問(wèn)團(tuán)的律師給他支支招。

　　跟陳先生有著同樣遭遇的，還有市民林先生等人，他們也遇到了房屋糾紛。本期《讀者律師麻辣問(wèn)答》，我們就請(qǐng)來(lái)溫州晚報(bào)讀者律師顧問(wèn)團(tuán)成員、浙江越人律師事務(wù)所合伙人項(xiàng)建挺，為他們解惑。

　　衛(wèi)生間吊頂被漏水應(yīng)該找誰(shuí)賠償損失

　　市民陳先生咨詢：我是市區(qū)某小區(qū)住戶，近年因?yàn)楣ぷ髟蛞恢蔽丛诩易?。兩個(gè)星期前回來(lái)后發(fā)現(xiàn)衛(wèi)生間吊頂有明顯漏水破壞現(xiàn)象，水痕跡明顯。我查看吊頂上方內(nèi)部目前仍有水滴通過(guò)管道漏下。與樓上住戶與物業(yè)溝通，他們均推卸責(zé)任，還說(shuō)是我家自己裝修原因，懇請(qǐng)律師指導(dǎo)如何處理。

　　根據(jù)漏水具體原因由不同主體擔(dān)責(zé)

　　律師解答：針對(duì)陳先生咨詢的問(wèn)題，如經(jīng)鑒定，房屋漏水系因房屋質(zhì)量不符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)引起的，則在保修期內(nèi)，受損害業(yè)主可要求開(kāi)發(fā)商對(duì)房屋漏水進(jìn)行維修，并賠償業(yè)主因此造成的損失。

　　如在保修期外，則具體要根據(jù)漏水的原因，如果確系樓上住戶裝修等原因?qū)е侣┧?，則樓上住戶應(yīng)該承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任，陳先生可以要求修理、排除妨礙，賠償損失。如果系公共管道漏水而導(dǎo)致陳先生家里漏水，則可動(dòng)用小區(qū)住宅專項(xiàng)維修資金予以修理。

　　物業(yè)公司對(duì)上述漏水無(wú)需承擔(dān)賠償責(zé)任，但可以從中進(jìn)行協(xié)調(diào)，幫助業(yè)主解決矛盾。

　　房子裝修完出問(wèn)題裝修公司不賠咋辦

　　市民林先生咨詢：我的房子裝修完工后裝修公司沒(méi)有驗(yàn)收，后期出現(xiàn)房屋墻面很多裂紋，衣柜門關(guān)不了。之后我發(fā)現(xiàn)又出現(xiàn)地磚有裂痕，和裝修公司溝通，他們以沒(méi)有同色系的磚為由，不給維修更換也不予賠付，后期又出現(xiàn)大量墻磚裂痕，也以同樣理由不理睬，讓我去找鑒定機(jī)構(gòu)來(lái)鑒定是不是他們的質(zhì)量問(wèn)題。我該怎么辦？

　　裝修公司應(yīng)該承擔(dān)修理、重作等責(zé)任

　　律師解答：針對(duì)房屋墻面、墻磚、地磚存在大量裂紋、裂痕等及衣柜門無(wú)法關(guān)閉等問(wèn)題，屬于外在表象，能肉眼識(shí)別，根本無(wú)需鑒定機(jī)構(gòu)予以鑒定。林先生可以根據(jù)《合同法》第262條“承攬人交付的工作成果不符合質(zhì)量要求的，定作人可以要求承攬人承擔(dān)修理、重作、減少報(bào)酬、賠償損失等違約責(zé)任”的規(guī)定，要求裝修公司承擔(dān)修理、重作、減少報(bào)酬、賠償損失等違約責(zé)任。如無(wú)法協(xié)商，則依法向法院起訴解決。

　　二手房未及時(shí)過(guò)戶房主可拿去抵押?jiǎn)?/strong>

　　市民方女士咨詢：我買了套二手房，跟房主約定兩年后過(guò)戶，而原房主把房產(chǎn)拿去抵押貸款，現(xiàn)在還不上錢，原房主被起訴，現(xiàn)房子已是抵押和查封狀態(tài)，我該怎么維權(quán)？

　　原房主涉嫌構(gòu)成貸款詐騙罪

　　律師解答：原房主涉嫌構(gòu)成貸款詐騙罪，方女士可以向公安機(jī)關(guān)報(bào)案要求追究原房主刑事責(zé)任。因?yàn)樵摲慨a(chǎn)已出售給方女士，屬于方女士所有，但原房主向銀行虛構(gòu)事實(shí)，抵押房產(chǎn)，騙取銀行貸款，涉嫌構(gòu)成貸款詐騙罪。

　　方女士也可以向法院提出執(zhí)行異議申請(qǐng)，要求解除查封。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第28條：金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：(一)在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；(三)已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；(四)非因買受人自身原因未辦理過(guò)戶登記。

　　方女士的購(gòu)房情況，如符合上述條件，則法院會(huì)依法解除查封，確認(rèn)該房產(chǎn)屬于方女士所有，如果不具備上述條件，則法院會(huì)駁回方女士的執(zhí)行異議申請(qǐng)。

　　裝修工期被拖延裝修公司屬違約嗎

　　市民溫小姐咨詢：我和一家裝飾公司簽訂了家居裝飾合同，雙方承諾90天完工。但在裝修過(guò)程中該裝飾公司以各種理由拖延工期，經(jīng)多次協(xié)商無(wú)效，開(kāi)工日期已長(zhǎng)達(dá)120多天，完工日期遙遙無(wú)期，并且發(fā)現(xiàn)工程質(zhì)量及物料質(zhì)量極差，產(chǎn)生大量的返工問(wèn)題，請(qǐng)問(wèn)裝飾公司的行為屬于毀約嗎？能要求退還項(xiàng)目所有費(fèi)用嗎？

　　裝修公司構(gòu)成違約可要求賠償損失

　　律師解答：根據(jù)《合同法》第107條規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。溫小姐針對(duì)工期延期，可以要求裝飾公司承擔(dān)違約責(zé)任，賠償損失；如果發(fā)現(xiàn)工程質(zhì)量及物料質(zhì)量差，則可以要求采取補(bǔ)救措施、承擔(dān)違約金等。

　　如果經(jīng)修理、重作，能夠達(dá)到合同約定的條件，則不能要求解除合同，不能要求退還項(xiàng)目所有費(fèi)用。如果經(jīng)修理、重作，仍無(wú)法居住或者與合同約定的裝修標(biāo)準(zhǔn)相差甚遠(yuǎn)，則可以以根本違約為由，要求解除合同，退還所有費(fèi)用，并要求賠償損失。