今天要講的題目是關(guān)于房地產(chǎn)的，主要是怎么貫徹習(xí)總書記的指示要求，就房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制形成合理的對(duì)策措施。

　　中國(guó)的房地產(chǎn)，和世界一樣，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，說它是支柱，不管一個(gè)城市在高速發(fā)展階段，還是成熟老化階段，房地產(chǎn)每年產(chǎn)生的GDP至少占這個(gè)城市的5.3%，所以它當(dāng)然是支柱產(chǎn)業(yè)。

　　同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)涉及到幾十個(gè)工業(yè)產(chǎn)品、工業(yè)材料的關(guān)聯(lián)，房地產(chǎn)興旺與否跟一個(gè)很長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)鏈聯(lián)系在一起，是一個(gè)龍頭產(chǎn)業(yè)。

　　我們對(duì)房地產(chǎn)的重視，是因?yàn)樗侵еa(chǎn)業(yè)、龍頭產(chǎn)業(yè)，更因?yàn)樗敲裆a(chǎn)業(yè)，老百姓衣食住行，跟房地產(chǎn)息息相關(guān)，中產(chǎn)階層很重要的財(cái)產(chǎn)特征跟房產(chǎn)聯(lián)系在一起，所以它又是財(cái)富的象征。

　　房地產(chǎn)因?yàn)榕c龐大的資本和金融相伴，興衰往往會(huì)帶來金融資產(chǎn)的膨脹或者壞賬，所以從防風(fēng)險(xiǎn)的角度，各國(guó)政府都很重視房地產(chǎn)的穩(wěn)定，因?yàn)楹芏嗍澜缂?jí)的經(jīng)濟(jì)危機(jī)總是和房地產(chǎn)泡沫崩盤聯(lián)系在一起。

　　那么當(dāng)下的中國(guó)房地產(chǎn)，用習(xí)總書記去年經(jīng)濟(jì)工作會(huì)的一段指示、評(píng)論，作為我下面講的內(nèi)容的主導(dǎo)面是很重要的。

　　習(xí)總書記指出，中國(guó)經(jīng)濟(jì)存在著結(jié)構(gòu)性失衡的問題，主要表現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上供需失衡；實(shí)體經(jīng)濟(jì)和金融業(yè)失衡；房地產(chǎn)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)之間存在嚴(yán)重的失衡。

　　我今天就是要論證和闡述一下房地產(chǎn)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)失衡的問題。我自己感覺，這種失衡表現(xiàn)在10個(gè)方面。

　　失衡之一：土地供應(yīng)

　　房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)然需要大量的土地做基礎(chǔ)，在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)中，目前對(duì)房地產(chǎn)的土地供應(yīng)有失衡之處。

　　宏觀上看，國(guó)內(nèi)每年都要供應(yīng)城市開發(fā)用地，要把農(nóng)業(yè)用地、耕地轉(zhuǎn)化為城市建設(shè)用地。幾十年來，大體上平均每年要用800萬畝耕地征地動(dòng)遷，轉(zhuǎn)化為國(guó)有建設(shè)用地。

　　每年800萬畝，每10年就是8000萬畝，加上地方政府或者地方上的各種企業(yè)，總會(huì)有一些計(jì)劃外的征地，這樣的話，國(guó)家一年800萬畝，下邊有個(gè)百分之十幾多征的地，實(shí)際上，每十年國(guó)家要用掉1億畝耕地。

　　我們改革開放30多年，國(guó)家的耕地少了3億多畝，1980年的時(shí)候，國(guó)家的耕地是23億畝，到了去年，是20億畝左右，再過30年就不可避免地要降到18億畝以下了。

　　我們國(guó)家有個(gè)判斷，無論如何，十三四億人口，吃飯問題至少需要18億畝耕地。

　　一畝地滿打滿算產(chǎn)1000斤糧食，每年1萬億斤糧就需要10億畝解決吃飯問題，五六億畝種蔬菜水果，但是我們還需要飼料，我們吃的肉類，人均一年要吃40公斤左右，13億人，就是5000萬噸，按照1：4算飼料，就是幾億噸，這幾億噸需要五六億畝地，所以中國(guó)的地是不夠的，每年都要進(jìn)口飼料或者糧食。

　　總之，18億畝耕地紅線要守住，這是中國(guó)的客觀需要和國(guó)家安全所在。

　　現(xiàn)在的土地供應(yīng)，已經(jīng)不是過去30年每年800萬畝了， 2015年供應(yīng)了770萬畝，2016年供應(yīng)了700萬畝，今年，還沒到年底，實(shí)際供應(yīng)還不知道，但是計(jì)劃是供應(yīng)600萬畝。

　　土地供應(yīng)的總量在減少，城市里的用地會(huì)緊張一點(diǎn)，這是第一個(gè)問題。

　　第二個(gè)問題是，這600萬畝土地，分成四個(gè)方面的用途。

　　這個(gè)地說起來是城市建設(shè)用地，但是農(nóng)村也同樣有建設(shè)性用地的需求，比如農(nóng)村修一個(gè)水庫，搞農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施，或者城市和城市之間修1000公里高速鐵路，途中經(jīng)過農(nóng)村的地變成建設(shè)性用地。

　　這樣的話，600萬畝土地，會(huì)有35%左右實(shí)際上是用在農(nóng)村里的建設(shè)用地。真正到了城市里面，剩下2/3，600萬畝里還有400萬畝。

　　這400萬畝又一分為三：有50%幾，用于城市里的基礎(chǔ)設(shè)施比如城市的道路、綠化、市政建設(shè)；

　　第二塊是工業(yè)，在國(guó)家改革開放最初的二三十年，大家都高度重視第二產(chǎn)業(yè)，招商引資沒有本錢，就用土地做本錢，工業(yè)用地便宜。

　　如果來了一個(gè)搞100億產(chǎn)值的老板，可能不是供應(yīng)1平方公里，而是2平方公里都給他了，供地比較慷慨，投入產(chǎn)出率低，不那么集約、節(jié)約。

　　過去幾十年形成的，城市土地中工業(yè)用地占比差不多30%。現(xiàn)在我們每年增加的，比如今年的600萬畝土地，大體上會(huì)有多少給了工業(yè)呢？22%左右。

　　剩下來住宅可以拿多少？10%。就是說總分母600萬畝中，10%給了房地產(chǎn)。

　　這個(gè)比例是不平衡的，老百姓的住房用地，一般占這個(gè)城市所有土地的25%，我們呢，只占10%，這就顯得少了。

　　好不容易有了這點(diǎn)地，可以作為城市居住用地使用拍賣，那么是不是大城市人多就應(yīng)該多供應(yīng)點(diǎn)？人少的就應(yīng)該少供應(yīng)一點(diǎn)呢？

　　政府做事呢，會(huì)有點(diǎn)，不叫長(zhǎng)官意志，而是想調(diào)控。城市太大了，我有意控制你幾個(gè)點(diǎn)，土地不能再增加了，人也不能再增加了；反過來，中小城市，200萬-300萬人口級(jí)的城市，他們想發(fā)展，比較容易得到上級(jí)部門支持，指標(biāo)拿到的時(shí)候，假如說平均一刀切，結(jié)果大城市人口集中多，流入多，結(jié)果土地拿的少。

　　每個(gè)城市的10%里面，可能越大的城市眼下每年新增的供地，住宅用地反而更少一點(diǎn)，反倒是中等城市、小城市會(huì)更多一點(diǎn)。

　　供不應(yīng)求，土地越拍越貴。

　　這是我要講的供地失衡的問題，很多失衡的狀況，一旦了解了底細(xì)，就會(huì)發(fā)現(xiàn)邏輯上是想得通的，我們?cè)诮?jīng)濟(jì)調(diào)控中，應(yīng)該有更務(wù)實(shí)更合理的調(diào)控方式。

　　失衡之二：土地價(jià)格

　　這十年，一線城市的房?jī)r(jià)幾乎漲了10倍以上，有時(shí)候大家會(huì)說這是通貨膨脹現(xiàn)象，十多年前，中國(guó)GDP 10多萬億的時(shí)候，貸款余額也就是10多萬億，現(xiàn)在是150多萬億，貨幣增加了十幾倍，房?jī)r(jià)有的地方也漲了8倍、10倍、12倍。

　　到底是貨幣漲，房?jī)r(jià)漲，還是土地漲，房?jī)r(jià)漲呢？

　　我個(gè)人認(rèn)為，一切物價(jià)上漲都是通貨膨脹現(xiàn)象，這么籠統(tǒng)的一個(gè)經(jīng)濟(jì)規(guī)律是沒錯(cuò)的，但是為什么貨幣通貨膨脹了三倍，有的東西漲了，有的東西掉價(jià)呢？說明還是跟具體的供求有關(guān)，如果真的是一個(gè)供過于求的東西，貨幣哪怕泛濫，這東西價(jià)格跌掉一半也是有可能。

　　房地產(chǎn)之所以漲價(jià)，一個(gè)很重要的因素是和地價(jià)有關(guān)。

　　地價(jià)漲了，房?jī)r(jià)跟著漲，房子本身是會(huì)貶值的，每年折舊，用個(gè)幾十年可能就會(huì)拆掉，但是在城市里，土地每年都會(huì)升值，最后這個(gè)房子哪怕拆掉了還會(huì)值幾百萬甚至上千萬，是因?yàn)檫@塊土地升值了，我們土地升值有點(diǎn)畸形，長(zhǎng)得特別高。

　　有三個(gè)原因：第一個(gè)原因當(dāng)然是我們土地買賣的方式，我們從香港學(xué)來的土地拍賣制度，應(yīng)該是上世紀(jì)80年代后期90年代初期，我當(dāng)時(shí)在浦東新區(qū)，我們一起到香港學(xué)習(xí)土地拍賣制度，幾個(gè)月學(xué)了回來，中國(guó)第一輪的土地批租拍賣是從上海上開始的，我對(duì)這件事，應(yīng)該說了解得特別清晰。

　　總的來說，拍賣有它的好處，在政府主導(dǎo)的機(jī)制里，拍賣是陽光的市場(chǎng)機(jī)制，能夠避免腐敗和灰色交易。如果是協(xié)議出讓，居間交易中搞不清的事，不知道會(huì)害了多少干部。

　　拍賣制是好的，但是拍賣制的規(guī)則是價(jià)高者得，很多家來叫這塊地，就可能幾十輪甚至上百輪地叫價(jià)，越拍越高，拍賣的上限怎么封頂缺少一個(gè)有效的制度安排，光靠行政手段，比如拍到3000萬一畝的時(shí)候，拍上去的不算，到此封頂，這又有點(diǎn)和規(guī)則不合。

　　這是第一點(diǎn)原因，拍賣制本身會(huì)推高地價(jià)。

　　第二個(gè)原因是土地本身就供不應(yīng)求，假如說我們供應(yīng)城市的土地，平均在供地量的20%，情況就會(huì)比較平衡，現(xiàn)在供應(yīng)的只有10%，少了一點(diǎn)，而且是不均衡的，對(duì)一線城市供應(yīng)不足，越供應(yīng)不足，拍賣地價(jià)越高，最后倒過來，地價(jià)越來越高，房?jī)r(jià)越來越高。

　　這是第二個(gè)問題，供不應(yīng)求短缺，總的供應(yīng)上短缺，有缺口產(chǎn)生的問題。

　　第三個(gè)原因是，城市發(fā)展并不是每年大城市、中等城市、小城市都在城市邊緣地帶征收農(nóng)民的地，新增土地?cái)U(kuò)張來發(fā)展，新增土地?cái)U(kuò)張是跟國(guó)家要的指標(biāo)。

　　每一個(gè)城市的市長(zhǎng)，另外有個(gè)手，它在干的一個(gè)活呢，是不要指標(biāo)了，把這個(gè)城市幾十年上百年留下來的棚戶區(qū)、貧民窟、破房子拆掉，叫舊城改造。舊城改造不要指標(biāo)，本來就是城市建設(shè)用地。

　　拆遷會(huì)有什么情況呢？如果這個(gè)地區(qū)的房?jī)r(jià)大體是7000元一平方米，你來拆1000戶，每戶有個(gè)100平方米，這10萬平方米怎么補(bǔ)償？大體上按照這個(gè)地區(qū)的均價(jià)來補(bǔ)償，這是拆遷的基本邏輯。

　　所以拆遷10萬平方米的土地，地價(jià)7000元/平方米，造出來的房子一定到一萬五六，拆遷會(huì)帶來巨大的土地成本。

　　過了一年兩年，這塊地旁邊的地要拆遷，拆遷的成本就不是六七千，而是一萬五、兩萬，這很正常，以這個(gè)地價(jià)成本拆出來的房子，造出來的就會(huì)賣三萬四萬。

　　這個(gè)意義上，城市的土地如果都是靠拆遷而來，造新房子滾動(dòng)開發(fā)，房?jī)r(jià)容易高。

　　所以我們現(xiàn)在的城市，在拍賣機(jī)制下，在一個(gè)總體上新供的土地短缺的情況下，老城改造，拆遷循環(huán)，這三個(gè)機(jī)制疊加在一起，就會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)往上升。

　　一定要說這里面哪個(gè)人負(fù)責(zé)，這里面是一種機(jī)制，幾乎所有人都在埋怨，開發(fā)商埋怨土地價(jià)高，老百姓埋怨房?jī)r(jià)高，官員埋怨投資環(huán)境破壞了，所有人都不滿意，似乎無法改變它。

　　失衡之三：房地產(chǎn)占用的社會(huì)資源

　　每年的固定資產(chǎn)投資比重太大，消耗的金融資源比重太大，房地產(chǎn)在財(cái)政稅收的比重中太大，這是三個(gè)失衡。

　　從投資來說，一般經(jīng)濟(jì)學(xué)、城市學(xué)有個(gè)基本的經(jīng)驗(yàn)，一個(gè)城市的固定資產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)投資每年不要超過25%，這個(gè)話呢，10年前我在重慶管這個(gè)事情定了這個(gè)原則后就在說，我看到網(wǎng)上有一個(gè)專家說，黃奇帆這個(gè)人有時(shí)候會(huì)拿出一些很武斷的結(jié)論，使用效果不錯(cuò)，但是到底是什么地方來的理論？就定了很武斷的結(jié)論。

　　我當(dāng)時(shí)看到，想了想，我似乎因?yàn)椴皇墙淌?，不?huì)整天寫報(bào)告，為什么這么做那么做。實(shí)際上有個(gè)理論，很簡(jiǎn)單，就是六分之一的理論。

　　一個(gè)人正常的家庭，如果是租房子，最好月收入的1/6以內(nèi)付房租，如果你用了1/3的錢在付房租，你的生活會(huì)很困難，比例失調(diào)了，如果你不是租房住，而是買房住，用你一生的工作正常收入，三十六七年的六分之一，六七年的家庭收入買套房，這個(gè)1/6是這么來的。

　　一個(gè)城市的GDP如果有1000億，這個(gè)城市搞房地產(chǎn)投資，最好在GDP的1/6以內(nèi)，就是150億。

　　意思就是，GDP不能都用來投資造房，否則就像一個(gè)家庭無法正常持續(xù)健康地生活一樣的道理。

　　一個(gè)正常的城市，每年的固定資產(chǎn)投資不要超過GDP總量的60%，否則就不可持續(xù)。

　　我們現(xiàn)在國(guó)家32個(gè)中心城市和直轄市，有5個(gè)城市，已經(jīng)連續(xù)多年，房地產(chǎn)投資每年占整個(gè)GDP的60%以上，然后有16個(gè)城市比例偏高，當(dāng)然也有少數(shù)五六個(gè)城市在10%幾，這些城市發(fā)育不足。

　　房子賣得多，基礎(chǔ)設(shè)施沒有跟進(jìn)，工商產(chǎn)業(yè)沒有跟進(jìn)，空城鬼城便會(huì)出現(xiàn)，各種情況都有。

　　這是第三個(gè)失衡，固定資產(chǎn)投資綁架經(jīng)濟(jì)發(fā)展成為增長(zhǎng)的撒手锏。

　　失衡之四：綁架金融

　　2016年，中國(guó)100多萬億的貸款，有百分之二十七八，是房地產(chǎn)相關(guān)的，開發(fā)貸加按揭貸，也就是說，房地產(chǎn)用了全部金融資金量的百分之二十七八。

　　大家知道房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中產(chǎn)生的GDP是7%，綁架的資金量是百分之二十七八，去年，工農(nóng)中建交等主要銀行，新增貸款的百分之七八十是房地產(chǎn)，全國(guó)而言，到去年年底，全國(guó)新增貸款量的46%是房地產(chǎn)。

　　從這個(gè)角度講，房地產(chǎn)綁架了太多的金融資源，也可以說，脫實(shí)就虛，這么多金融資源沒有進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，都在房地產(chǎn)。

　　失衡之五：稅收

　　這些年，中央加地方的財(cái)政收入，房地產(chǎn)差不多占了35%，聽起來還好，但是因?yàn)橹醒霙]有房地產(chǎn)的收入，房地產(chǎn)收入屬地化，所以這一塊房地產(chǎn)的收入、土地出讓金、預(yù)算外資金有3.7萬億。

　　在地方的稅里面，有40%是房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)的稅收。我們整個(gè)國(guó)家的稅收是17萬億，地方稅總的10萬億，有4萬億與房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)，再加上土地出讓金，預(yù)算外資金，疊加起來，將近8萬億。

　　講這段話的意思是，整個(gè)地方的收入是多少呢？一共是13萬億、14萬億，里面有接近8萬億，是和房地產(chǎn)有關(guān)的，如果地方政府離了房地產(chǎn)，是會(huì)斷糧的，所以這也是太依賴房地產(chǎn)。

　　失衡之六：銷售租賃比例

　　在美國(guó)和歐洲，所有的商業(yè)性房屋，50%左右銷售，50%租賃。租賃有兩類，一類是房產(chǎn)商自己開發(fā)的房產(chǎn)租賃，第二類是小業(yè)主老百姓有很多套房，自己住一套，其他的租賃，這就形成了50%的租賃市場(chǎng)。

　　新加坡接近80%都是公租房。有點(diǎn)像改革開放前，我們都住在政府集體企業(yè)的公房中，產(chǎn)權(quán)歸公家，分配的房子歸你租用，不是你的產(chǎn)權(quán)，也不能買賣。

　　這十年開發(fā)的房屋，每年十幾億平方米，作為租用的，不到10%，90%以上的商品房都是買賣，這個(gè)市場(chǎng)是畸形的。

　　租賃市場(chǎng)有4個(gè)不足：

　　第一，租賃者是弱勢(shì)群體，沒有談判的能力，租房的人和企業(yè)，可以隨心所欲地調(diào)租金；

　　第二，隨意把房子收走；

　　第三，各種重要的公權(quán)部門，沒把租賃房屋的住戶當(dāng)做同等公民待遇，租了房子的上不了這個(gè)學(xué)區(qū)的學(xué)校，必須買房，醫(yī)療也是這樣，醫(yī)保的服務(wù)都和產(chǎn)權(quán)房有關(guān)，入戶也是，買房滿幾年可以入戶，租房就不行。

　　老百姓有了這個(gè)心態(tài)之后，會(huì)覺得我現(xiàn)在租房子是沒辦法，只要有一天，稍微有條件就買產(chǎn)權(quán)房，總之把租賃當(dāng)成短暫的沒辦法的辦法。

　　失衡之七：房?jī)r(jià)收入比

　　六七年家庭收入買套房是個(gè)合理的年限，我們現(xiàn)在實(shí)際情況，均價(jià)對(duì)均價(jià)，一線城市一般都在40年左右。

　　紐約、倫敦市中心的房子也不便宜，但是按倫敦房子的均價(jià)，家庭戶均收入10年以內(nèi)也可以買到房。

　　總得來說，我們高得離譜。

　　一般的二線城市，在20多年，當(dāng)然也有邊緣一些的地方，五六年。

　　失衡之八：房地產(chǎn)內(nèi)部結(jié)構(gòu)

　　一二線城市土地供不應(yīng)求，房產(chǎn)開發(fā)量供不應(yīng)求，這些地方只夠賣三四個(gè)月，而且是在限賣限購(gòu)的情況下，不需要去庫存。有些地方是三年四年都賣不掉。

　　這是一種失衡，資源錯(cuò)配。

　　供不應(yīng)求的地方應(yīng)該多供一些土地多造點(diǎn)房子，供過于求的地方應(yīng)該不再批土地給它。

　　這就要把錯(cuò)配的資源調(diào)配回來。

　　具體而言，房地產(chǎn)開發(fā)是個(gè)供給端的概念，不是等到市場(chǎng)需求端來調(diào)控，一定是在供給端，政府和企業(yè)可以有明確的信息，進(jìn)行調(diào)整的。

　　比如，一個(gè)城市人均住宅是多少，大賬上說40平方米，如果只有100萬人，這個(gè)城市造4000萬平方米就夠了，過去幾十年，留了2000萬平方米，結(jié)果每年又去開發(fā)1000萬平方米，五年一過，有個(gè)七八千萬平方米，人均住宅面積就變成70平，80平，肯定過剩。

　　所以這是可以預(yù)測(cè)的，應(yīng)該有規(guī)劃數(shù)的，上下波動(dòng)個(gè)10%、15%，不得了，不能由著開發(fā)商想蓋多少蓋多少，政府短期效應(yīng)，這會(huì)兒開發(fā)的多，GDP投資拉動(dòng)的多，短期效應(yīng)，然后拍拍屁股走了，這個(gè)地方容易爛尾，后面的人收拾爛尾。

　　一個(gè)地方應(yīng)該建多少寫字樓？各個(gè)地方都在蓋寫字樓，作為城市中央商務(wù)區(qū)造的寫字樓，為全社會(huì)的貿(mào)易公司服務(wù)的，一般中等城市以下，每?jī)扇f元GDP一平方米，如果你的城市有1000億的GDP，說穿了，500萬平方米的寫字樓到極限了，多造一定是過剩的。

　　如果是像上海這樣的大城市呢，資源利用率高，其實(shí)GDP，4萬元左右一個(gè)平方，上海一年有25000億的GDP，第三方造的為所有人用的寫字樓，6000萬平方米足矣。

　　上海商業(yè)零售額在1萬億左右，這1萬億蓋多少商場(chǎng)、零售商店呢？大賬上說，2萬元一平方米，1萬億造5000萬平方米；上海還有一種方法，一個(gè)人2平方米，上海現(xiàn)在2400萬人，打造5000萬平方米，這種算法內(nèi)在都有規(guī)則。

　　如果你一平方米的商業(yè)零售只有1萬元，這一平方米的房子的價(jià)格在大城市里倒要幾萬元，賠死了。

　　有些城市，開發(fā)商一進(jìn)來，搞一個(gè)五十萬方的大賣場(chǎng)，不是一個(gè)老板搞的，這個(gè)老板搞兩個(gè)，那個(gè)老板搞兩個(gè)，政府有興致批，都是空城鬼城的代表，好大喜功的代表。

　　這些都是要吸取教訓(xùn)的。

　　失衡之九：市場(chǎng)秩序

　　比如原來規(guī)劃用途是寫字樓的去造住宅，原來是工業(yè)后來做商業(yè)，隨便轉(zhuǎn)化用途，隨意變換容積率，可能政府知道了，罰款一下。

　　各種亂象很多。房產(chǎn)銷售時(shí)，商鋪的面積切碎了賣，賣不掉了，售后返租，實(shí)際上是高息攬儲(chǔ)，最后壞賬，變成社會(huì)不穩(wěn)定的源頭。

　　房產(chǎn)商在融資的時(shí)候，高利貸，職工系統(tǒng)亂集資，社會(huì)上騙老百姓亂集資，都是房產(chǎn)商在開發(fā)中的亂象。

　　還有一種，批了土地后，兩年必須啟動(dòng)開發(fā)，三五年完成，太多的房產(chǎn)商囤積了地十年沒有開發(fā)，這十年來，房?jī)r(jià)漲了10倍，什么活也不干，利潤(rùn)增加10倍。

　　政府土地儲(chǔ)備很少，開發(fā)商土地多多，囤地，囤房，賣不掉的房，切碎了賣，售后返租，當(dāng)股票一樣的當(dāng)成標(biāo)準(zhǔn)化的再賣。

　　這些都是要加強(qiáng)管理。

　　失衡之十：調(diào)控方向

　　失衡是政府本身在管理房地產(chǎn)時(shí)，經(jīng)濟(jì)下行希望刺激房地產(chǎn)，往東調(diào)，房地產(chǎn)泡沫來了以后，希望壓住它，穩(wěn)住它，不讓它亂漲價(jià)，往西調(diào)。

　　現(xiàn)在房地產(chǎn)調(diào)控是有這種不東不西的狀態(tài)。

　　再有呢，采取的辦法行政性的居多，短期的措施缺少理性的長(zhǎng)周期措施，缺少法律性措施，缺少經(jīng)濟(jì)邏輯、經(jīng)濟(jì)杠桿措施。

　　比較多的是需求側(cè)的調(diào)調(diào)控控，緊緊松松，在供給上進(jìn)行有效的結(jié)構(gòu)性調(diào)控比較少。

　　這就是我們?cè)谡{(diào)控方面的缺陷，也是習(xí)總書記批評(píng)的，這種政府長(zhǎng)周期的法制性的問題。

　　以上十項(xiàng)，是房地產(chǎn)失衡的具體表現(xiàn)，這種失衡會(huì)帶來三個(gè)后果：

　　實(shí)體經(jīng)濟(jì)脫實(shí)就虛，土地成本高，房?jī)r(jià)高，對(duì)搞實(shí)體經(jīng)濟(jì)的投資肯定是不劃算的。

　　實(shí)體經(jīng)濟(jì)看到搞房地產(chǎn)那么輕松，賣套房比它好幾年賺的都多，有點(diǎn)錢就不再往實(shí)體投，都投到房地產(chǎn)。

　　實(shí)體經(jīng)濟(jì)的職工，也因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格過高，招來的人才買不起房，沒地方住。

　　從長(zhǎng)周期來說，房地產(chǎn)是必須要有的，但是高房?jī)r(jià)造成的后果，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的傷害是不言而喻的。

　　怎么樣建立長(zhǎng)效機(jī)制？圍繞總書記說的，要從土地、金融、財(cái)稅、投資、法制五個(gè)方面采取長(zhǎng)效的機(jī)制，形成制度化的安排，系統(tǒng)地做好房地產(chǎn)的調(diào)控。

　　總書記的要求非常深刻，我要說的就是學(xué)習(xí)總書記關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的五個(gè)方面要求的一些思考。

　　長(zhǎng)效機(jī)制之一：土地

　　我覺得對(duì)土地的調(diào)控需要那么四個(gè)五個(gè)剛性的措施。

　　一個(gè)城市土地供應(yīng)總量，按一人100平方米，100萬人就供100平方公里，一千萬人就供1000平方公里。

　　爬行釘住，后發(fā)制人。

　　什么意思？你這個(gè)城市有本事，把這個(gè)人口搞到500萬，那我以前只給了你350萬平方米，現(xiàn)在每年補(bǔ)你幾十萬平方米。

　　不能根據(jù)長(zhǎng)官意志，計(jì)劃未來有500萬人，現(xiàn)在才兩百萬，就要500平方公里土地，結(jié)果我在10年里，真的給你300平方公里土地，你300萬人沒來，只來了100萬人，甚至原來的200萬人還走了，這個(gè)土地的錯(cuò)配，誰負(fù)責(zé)。

　　土地要爬行釘住，而不是說要你去臆想調(diào)控，長(zhǎng)官意志，違反經(jīng)濟(jì)規(guī)律。

　　就按這個(gè)邏輯，不復(fù)雜，如果上海到了2500萬人，一定要2500平方公里，不是沒有地啊，上海有6000多平方公里，還有很多農(nóng)業(yè)，農(nóng)業(yè)在上海只占1%的GDP，農(nóng)民人口也只有三四十萬，在這個(gè)意義上，一定維持農(nóng)業(yè)也是要做城市綠色農(nóng)業(yè)，示范農(nóng)業(yè)。由此而言，如果這個(gè)城市本身的土地不足了，不到人均100平方米了，就應(yīng)該補(bǔ)上去。

　　所以在這個(gè)意義上，不是拿到指標(biāo)，三四百個(gè)城市大家平分，而是看誰人口多。

　　人口怎么多起來呢？有句話叫產(chǎn)業(yè)跟著規(guī)劃功能走，人口跟著產(chǎn)業(yè)走，二產(chǎn)、三產(chǎn)發(fā)達(dá)了，人口就多，土地跟著人口和產(chǎn)業(yè)走。

　　當(dāng)你把前面的幾個(gè)環(huán)節(jié)做成了，我爬行釘住就行了。最笨的辦法也是最有效的辦法。

　　長(zhǎng)效機(jī)制之二：法律

　　用法律，或者非常剛性的約束。

　　人均100平方米干嘛的？絕對(duì)不是100平方米都去搞住宅。作為城市來說，100平方大體上55平方米城市基礎(chǔ)設(shè)施，公共設(shè)施，包括學(xué)校醫(yī)院，城市綠地；工業(yè)20平方米。

　　如果一個(gè)城市有1000平方公里，就有200平方公里搞工業(yè)，1平方公里可以搞100億，那200平方公里，那就是2萬億啊，很大的工業(yè)體量。

　　像金橋，90年代浦東開發(fā)的時(shí)候，規(guī)劃了10平方公里，我們當(dāng)時(shí)就定下來每平方公里至少100億，到了2000年，朱曉明是金橋開發(fā)區(qū)老總，他說，金橋已經(jīng)有1500億。10平方公里里面，7平方公里的工業(yè)園區(qū)，每平方公里干了200億。

　　我講這段話意思是，工業(yè)就是要約束性強(qiáng)一點(diǎn)，要把過去太慷慨的工業(yè)用地再高壓緊逼下把土地置換一些出來，或者在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、工業(yè)結(jié)構(gòu)里做一些調(diào)控，把低利用率的換成高利用率的，使工業(yè)更加節(jié)約。

　　剩下的25平方米，就是土地批租，商品房的開發(fā)，20平方米給居民開發(fā)，5平方米給商業(yè)。

　　如果1000萬人的城市，可以搞一個(gè)50平方公里的商業(yè)區(qū)，大家知道曼哈頓的商業(yè)區(qū)多繁華，只用了10平方公里。

　　原來上海的南京路，多繁華的商業(yè)，整個(gè)土地的建筑面積幾平方公里，非常節(jié)約。

　　地價(jià)方面呢，總的供應(yīng)量起到了保障作用之后，拍賣土地的時(shí)候也要有限價(jià)措施，大體上講，樓面地價(jià)不要超過當(dāng)期房?jī)r(jià)的1/3。

　　如果周圍房?jī)r(jià)是1萬，這會(huì)兒動(dòng)遷產(chǎn)生的土地拍賣，拍到3300，就應(yīng)該適可而止，不能說我征地花到6000，我就要拍到6000。

　　限價(jià)不是長(zhǎng)官隨意的限制，其實(shí)政府不在土地上去推高地價(jià)，地價(jià)跟著房?jī)r(jià)慢慢走。

　　如果你是舊城改造拆下來的，成本的確很高，不能由著這個(gè)成本，由著拍賣覆蓋成本不虧本這樣的小心眼，應(yīng)該把政府給你的城鄉(xiāng)結(jié)合部的，供應(yīng)比較充分的土地資源，那個(gè)地方可能會(huì)得到的土地出讓金，補(bǔ)充平衡市中心舊城改造的土地出讓金。

　　這么平衡之后，看起來你可能吃了點(diǎn)小虧，但是城市投資環(huán)境好了，工商經(jīng)濟(jì)發(fā)展了，實(shí)體經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)不失衡了，你是可持續(xù)發(fā)展，稅收、金融、投資都跟實(shí)體經(jīng)濟(jì)更多地連在一起，城市會(huì)更好地發(fā)展。

　　金融方面的措施要堅(jiān)決守住底線，任何開發(fā)商買土地的錢，必須自有資金，上世紀(jì)90年代我在浦東開發(fā)的時(shí)候，就是這個(gè)約定。

　　這里面有個(gè)原理，開發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)的總投資理論上1：3，自己的資本金是1的話，社會(huì)的融資可以是3，就是總資產(chǎn)的25%是資本金。對(duì)工業(yè)企業(yè)，我們是1：2，1/3的資本金。

　　房地產(chǎn)商呢，融通量大一點(diǎn)，1：3，也就是25%的資本金，當(dāng)然是拿來買地了，地如果是你自己買的，可以抵押了融資，拿到錢造房子，封頂?shù)臅r(shí)候，可以預(yù)售，老百姓已經(jīng)把預(yù)售定金或者按揭貸款的資金轉(zhuǎn)過來，最終是土地的自有資金加房屋開發(fā)的融資資金開發(fā)貸，再加預(yù)售過程中老百姓的按揭貸。

　　現(xiàn)在全國(guó)房地產(chǎn)商的融通量是多少呢？1：9，我這么說可能還是保守的，有的開發(fā)商可能1：50。

　　你聽他有幾千億的資產(chǎn)，債務(wù)95%，萬一有壞賬，銀行倒霉。

　　買地皮的時(shí)候，來個(gè)三七開，如果這塊地皮是10個(gè)億，他自己拿3個(gè)億，借了7個(gè)億，拿到地了去銀行抵押，抵押至少六七個(gè)億，造房子，賣樓花，把預(yù)售的錢拿到了。

　　這個(gè)地是10億買來的，三年后，地價(jià)漲到20億，真的要開發(fā)的時(shí)候，20億作為抵押物，可以拿到15億的錢，整個(gè)開發(fā)流程中的融資，到了1：9，這就是房產(chǎn)綁架金融的情況。

　　地王不斷出現(xiàn)，是房產(chǎn)商跟金融系統(tǒng)的關(guān)系，誰融資能力強(qiáng)誰就拿到地王，融資再多也不擔(dān)心，地價(jià)一炒高，什么問題都解決了。

　　地王現(xiàn)象不僅是土地短缺，拍賣機(jī)制的問題，還和融資的無限透支，缺乏隔離墻有關(guān)。

　　為什么那么多資金都往房地產(chǎn)里面走，如果有一個(gè)防火墻，一切買地的錢通通不能借債，只要做到這一條，M2跟你有什么關(guān)系？進(jìn)不來的嘛。

　　我在重慶，一直是管住融資的，但有時(shí)也會(huì)露項(xiàng)。

　　來個(gè)房產(chǎn)商，買了15個(gè)億的一塊地，把房子造起來又花了15個(gè)億，30個(gè)億全是借來的，而且借的高利貸利息是17%，五年時(shí)間，30億債務(wù)變成60多億，房子造好實(shí)際上也只能賣個(gè)四十億，五十億，當(dāng)然破產(chǎn)了。

　　一查賬，是三個(gè)很有名的工業(yè)企業(yè)，看著房地產(chǎn)熱，工廠還可以，搞汽車的，跟信托公司去借錢，這個(gè)事情一協(xié)調(diào)，我說三令五申不許借錢買地，借了高利貸還來買地，這是個(gè)教訓(xùn)。國(guó)土局說這三個(gè)公司老板都是有名的工商聯(lián)副主席，去信托借錢都是用工業(yè)企業(yè)的產(chǎn)權(quán)抵押的，所以就疏漏了，沒查。我說一切房產(chǎn)商批租土地，別的不用查，就查資金血統(tǒng)，只要是借來的，通通不允許進(jìn)入。這樣一來，地王會(huì)消失大半。

　　第二個(gè)是房產(chǎn)商在開發(fā)過程中，如果一個(gè)房產(chǎn)商，有幾十個(gè)上百個(gè)金融單位的賬戶，總的債務(wù)，高利息的占了全部融資的50%以上，對(duì)不起了，資金賬戶是危機(jī)狀態(tài)，這種房產(chǎn)商，對(duì)它的運(yùn)營(yíng)，都要當(dāng)心。

　　第三要管住老百姓買房的融資，首套房是百分之二十到三十的首付，第二套房百分之五十六十的首付，第三套房，通通全首付，只要全首付了，不管他買三套五套，不用擔(dān)心他會(huì)帶來金融危機(jī)，危機(jī)是他自己家里的事情。

　　這條要堅(jiān)決做到，但是在中國(guó)做到比較難，美國(guó)做得比較到位，美國(guó)不是所有的商業(yè)銀行都可以搞按揭貸款，美國(guó)的按揭貸款，就在5個(gè)金融機(jī)構(gòu)，對(duì)50個(gè)州全部覆蓋，這樣的話，老百姓的按揭一目了然。

　　我們銀行對(duì)老百姓的按揭貸款造假賬非常粗放，老百姓在其他國(guó)家是交稅單，根據(jù)這個(gè)來測(cè)算能付多少按揭，我們叫單位開收入證明，一個(gè)私人老板，現(xiàn)在就幫員工開五萬塊一個(gè)月的收入證明，有啥關(guān)系？甚至銀行自己有蘿卜章給客戶開收入證明。

　　長(zhǎng)效機(jī)制之三：稅收

　　稅制從來都是重要的調(diào)控手段。

　　第一條，高端有遏制，中端有鼓勵(lì)，終端有保障。

　　比如，你如果想買一個(gè)5000萬元的高端別墅，交易契稅，可能要交5%，普通住宅交1%，保障房0.2%，還可以抵扣，這樣的話，就叫差別化稅率。

　　別墅買了以后，兩年或者五年就要炒掉，我就把交易稅從5%，遞增到8%，香港就這么干的，不斷在印花稅上遞增，加到?jīng)]人敢炒。

　　中端有鼓勵(lì)，老百姓買的是自己住，總的有各種抵扣，我甚至認(rèn)為，住房首套房，按揭貸款的錢，可以抵扣個(gè)人所得稅，我相信中國(guó)政府搞稅制改革，分類稅改成綜合稅的時(shí)候，是可以按揭貸款抵扣所得稅的。

　　全世界都是這么抵扣的，美國(guó)個(gè)人所得稅，賬面上39%，實(shí)際上25%，就這么抵扣掉了。

　　低端的有保障，不僅不收稅，政府出錢幫你解決住房問題。

　　這是三端調(diào)控的體系。

　　第二個(gè)是要把物業(yè)稅、房產(chǎn)稅或者以后總體上叫房地產(chǎn)稅搞上去。

　　什么叫房地產(chǎn)稅？

　　一是對(duì)這個(gè)社會(huì)存在的各種存量、增量都要收稅，不是說只收增量，試點(diǎn)的時(shí)候可以；

　　二是如果物業(yè)價(jià)值上升了，根據(jù)升值的額度來收稅；

　　三是越高檔的房子持有的成本越高；

　　四是低端、中端和合理的住房需求，房地產(chǎn)稅里是有許多可以抵扣的，最后這個(gè)社會(huì)百分之七八十的老百姓，盡管房地產(chǎn)稅是普遍實(shí)施的，但是最后的結(jié)果是壓力不大，一定是對(duì)高端的炒房持有者會(huì)有巨大的壓力；

　　五是大家會(huì)說，房地產(chǎn)稅收了，土地出讓金是不是就不收了？你不能前道到，后道也收。國(guó)外土地是私有的，沒有土地出讓金，國(guó)內(nèi)土地是國(guó)有的，有出讓金是合理的，并不是有房地產(chǎn)稅就要否掉土地出讓金。

　　出讓之后，是不是70年以后再要第二次出讓呢？有房地產(chǎn)稅覆蓋，淡入淡出，就不用補(bǔ)交土地出讓金了，這也是一種邏輯上的必然。

　　房地產(chǎn)稅有什么好處呢？

　　第一讓稅制健全，中國(guó)普遍是間接稅，缺少直接稅，房地產(chǎn)稅是一種持有環(huán)節(jié)的直接稅，在美國(guó)歐洲，直接稅占總稅收的40%，中國(guó)連10% 都沒有，這是稅法體系、國(guó)際慣例的一個(gè)方向性實(shí)踐。

　　第二，房地產(chǎn)稅對(duì)炒房是有一定的遏制作用的。說房地產(chǎn)稅對(duì)炒房沒作用，要么是弱智，要么是閉著眼睛說瞎話。

　　第三，有了房地產(chǎn)稅以后，持有環(huán)節(jié)成本提高，對(duì)資源優(yōu)化配置、對(duì)租賃市場(chǎng)的形成有好處。

　　第四，對(duì)社會(huì)在房屋領(lǐng)域的意識(shí)形態(tài)有意義，所以2009年、2010年在財(cái)政部領(lǐng)取了這項(xiàng)任務(wù)，在重慶做了試點(diǎn)。

　　稅收方面還有一個(gè)事，三中全會(huì)提出，農(nóng)村的集體土地和城市的國(guó)有土地，如果在一個(gè)地方拍賣，現(xiàn)在的辦法是非要把農(nóng)村土地征用，然后一起拍，征地的時(shí)候，一般地價(jià)比較低，這樣就減少了農(nóng)民的利益。

　　三中全會(huì)提出，同地同權(quán)同價(jià)，要把這件事落實(shí)到位，稅收要跟進(jìn)。因?yàn)榈貎r(jià)，拍賣的時(shí)候很可能賣出500萬元一畝，明明是農(nóng)田，怎么會(huì)變500萬一畝，因?yàn)榈貎r(jià)并不是征地成本決定的，它和基礎(chǔ)設(shè)施相關(guān)，有地鐵當(dāng)然高，基礎(chǔ)設(shè)施配套好地價(jià)會(huì)高，這些土地的地價(jià)高，是社會(huì)資源的投入。國(guó)有土地拍來的高價(jià)，當(dāng)然去蓋這些公共資源，集體土地拍了高價(jià)，全部歸集體家庭所有，這個(gè)不公平。

　　所以在美國(guó)、臺(tái)灣、馬尼拉有個(gè)稅收，不管哪一類土地，成本算掉以后，增值部分，增值50%，收40%的稅，增值100%，收50%的稅，增值200%以上收60%的稅。

　　這個(gè)增值稅現(xiàn)在還沒有出臺(tái)。

　　沒出臺(tái)呢，真要把現(xiàn)在的土地同股同權(quán)同地價(jià)去拍，拍出來之后農(nóng)民就拿錢嗎？也不一定。

　　這塊地正好在金融區(qū)邊上，拍了個(gè)500萬一畝，那個(gè)農(nóng)民同樣的地，在學(xué)校旁邊，拍下來就是造學(xué)校，50萬一畝，這個(gè)農(nóng)民不就吃虧了嗎？

　　這個(gè)意義上講，拍的低的，土地增值稅交的很少，拍的高的，土地增值稅交得高，也是一種平衡。

　　長(zhǎng)效機(jī)制之四：租賃市場(chǎng)

　　習(xí)總書記在2014年城市工作會(huì)議上講過，每個(gè)城市特別是大城市，總有20%人買不起房子，政府要造公租房配置給他們。

　　如果一個(gè)社會(huì)有1000萬人，200萬人租了公租房。另外有200萬人住了房產(chǎn)商造的住宅持有出租的房子，商業(yè)性的租賃房，還有10%的人住了小業(yè)主出租的房子，如果我們能有50%的租賃市場(chǎng)，那住房系統(tǒng)就比較平衡了。

　　公租房，這幾年政府都造了一批，我覺得政府的公租房有五個(gè)要點(diǎn)：

　　一是，大體上不能造太多，一個(gè)城市覆蓋20%的人口，如果100萬人的城市，公租房的投放對(duì)象是農(nóng)民工、學(xué)生和城市的住房困難戶。我們以前幫困呢，總是看人家的家庭收入兩千塊三千塊，其實(shí)只要看人均住房面積，三口之家，十年來人均住房在30平方米以下，他也許年收入有10萬元，也許小孩在美國(guó)讀書，或者老人生病，住房困難戶造不了假，收入困難戶很容易造假。學(xué)生不會(huì)造假，農(nóng)民工造不了假。這個(gè)不要靠收入證明，現(xiàn)在的收入證明搞不清。

　　第二，要三配套，房子造好了，公共設(shè)施學(xué)校醫(yī)院的配套，公共基礎(chǔ)設(shè)施的配套，戶籍管理的派出所、居委會(huì)的配套。

　　第三，管理上，公租房是國(guó)家的，不能有二房東賺外快。

　　第四，不能造成貧民窟，應(yīng)該和商品房集聚區(qū)行成1/4，3/4的比例，地區(qū)的公共設(shè)施配套是給所有人的。

　　第五，租金應(yīng)該是商品房租金的百分之五十到六十，符合低收入公租房對(duì)象家庭收入六分之一的房租。

　　實(shí)際上，公租房，60%的左右的貸款，收到的租金利息足夠平衡貸款利息，五年以后，老百姓可以把房子買過去，共有產(chǎn)權(quán)房。

　　共有產(chǎn)權(quán)房可以按市場(chǎng)價(jià)賣，賣的時(shí)候，政府回購(gòu)。美國(guó)、新加坡都是這樣。

　　我和美國(guó)的住房保障局局長(zhǎng)交流過，他們的保障房造出來以后，老百姓想要退出去，只能退給政府，由他們?cè)俪鼋o新時(shí)期的保障對(duì)象，這件事應(yīng)該持之以恒，以民為本地去做。

　　房地產(chǎn)商不是不愿意持有，而是融資結(jié)構(gòu)害了整個(gè)中國(guó)的房產(chǎn)商，永遠(yuǎn)做不了持有房子的出租者。他一比九的融資結(jié)構(gòu)，逼得他房子一造好，就急吼吼地要回籠資金。

　　李嘉誠(chéng)不是這種狀況，他在浦東拿的地，1993年拿的地，1997、1998年造好，出租，協(xié)議都是10年期，到了2008年、2009年的時(shí)候，全部回收，重新裝修，2009年、2010年開始變成銷售，房?jī)r(jià)從一萬多變成10萬，這就是發(fā)了橫財(cái)了。

　　中國(guó)租賃這么少，跟房產(chǎn)的租賃結(jié)構(gòu)有關(guān)，政府要讓開發(fā)商進(jìn)入1：3的融資結(jié)構(gòu)，到了持有環(huán)節(jié)，能夠出租的，必須60%的資本金，40%的貸款，這樣的話，收來的租金一定能夠平衡40%的貸款的本息還款計(jì)劃。

　　政府對(duì)這種，三年五年十年租賃的房產(chǎn)公司，有一套鼓勵(lì)政策，包括租房的公積金，應(yīng)該盡可能地提供給房客，公積金拿來付房租，房租抵扣個(gè)人所得稅，拿出房子出租的也應(yīng)該有鼓勵(lì)。

　　對(duì)租房者，要從法律上保護(hù)產(chǎn)權(quán)房的居民同等的公共服務(wù)地位。

　　長(zhǎng)效機(jī)制之五：地票

　　最后一點(diǎn)我特別要說的是，整個(gè)房地產(chǎn)的調(diào)控還有一個(gè)措施就是地票。

　　地票是在講什么呢？

　　我就說中國(guó)土地制度有兩件事。

　　一件事，我們這么多人，耕地總的不充分。要做兩件事，第一是集約節(jié)約使用土地指標(biāo)，不要造成每10年少1億畝的需求，應(yīng)該每10年，少5000萬畝，4000萬畝。

　　還有20年就用到18億畝土地紅線了，如果這2億畝，可以變成40年，50年用到，這樣可以把時(shí)間拉長(zhǎng)，可持續(xù)發(fā)展勢(shì)頭更猛。

　　最重要的是工業(yè)用地要節(jié)約，同時(shí)農(nóng)村的建筑性用地要集約節(jié)約，商品房的住房用地不能太苛刻，要多給。

　　第二個(gè)要講個(gè)更深入的問題，一百年、兩百年，城市化大規(guī)模推進(jìn)過程中出現(xiàn)的現(xiàn)象，城市化進(jìn)程沒有減少耕地，耕地有所增加，人在在農(nóng)村居住的時(shí)候比較分散，人均建筑用地，要用到250平方米到300平方米，城市比較節(jié)約和集約，人均是100平方米，所以當(dāng)1億人進(jìn)城，真要在城市中生活，城里邊肯定要給他1萬平方公里的土地，那么農(nóng)村里面可以退出2.5萬平方公里土地，但是中國(guó)的農(nóng)民呢，兩頭占，所以我們才會(huì)出現(xiàn)10年少1億畝，30年少3億畝，否則的話，應(yīng)該是大體平衡，平衡還有余。

　　要化解這件事，我自己認(rèn)為有三個(gè)原理。

　　第一，憲法上規(guī)定的三個(gè)底線，農(nóng)村的土地是集體的，你不能把它變成私人的，農(nóng)村的土地變化中間要保護(hù)農(nóng)民的利益，農(nóng)村的土地有用途管制，搞農(nóng)業(yè)的搞農(nóng)業(yè)，搞建設(shè)的搞建設(shè)，這三個(gè)是游戲規(guī)則，不能改變。

　　第二，耕地的轉(zhuǎn)換，要使得農(nóng)村退出來的地，大于進(jìn)城的地，這是世界城市化運(yùn)動(dòng)中的一個(gè)現(xiàn)象，我們沒有這個(gè)現(xiàn)象，要把它體現(xiàn)出來。

　　第三，你不能光說城鄉(xiāng)結(jié)合部的那點(diǎn)郊區(qū)進(jìn)行這樣的轉(zhuǎn)換，要讓1000公里外的農(nóng)村，分享城市增值的級(jí)差地租。

　　按照這三個(gè)原理，我們想了一個(gè)地票的招，就是要把農(nóng)民進(jìn)城以后的宅基地，或者集體組織廢棄的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的土地，廢棄的小學(xué)土地，廢棄的糧站的公共用地，復(fù)墾為耕地。

　　農(nóng)民進(jìn)了城了，房子空在那里，租不出去，賣也賣不了幾萬塊錢，把農(nóng)房農(nóng)地復(fù)墾為耕地。

　　這件事有四個(gè)環(huán)節(jié)：一是復(fù)墾；二是有關(guān)部門驗(yàn)收；三是給你一個(gè)地票可以到交易所交易，房產(chǎn)商要買城鄉(xiāng)結(jié)合部的土地，需要指標(biāo)，就來買這個(gè)指標(biāo)；四是城郊結(jié)合部的土地就去掉了。

　　這個(gè)過程中就可以看到，農(nóng)民進(jìn)城了，農(nóng)村閑置的宅基地建設(shè)用地變成耕地了，城郊結(jié)合部增的耕地，小于農(nóng)村復(fù)墾的耕地，最后增減掛鉤，全社會(huì)的耕地總量增加。

　　這樣的一個(gè)工作可以產(chǎn)生幾個(gè)好處：

　　一是耕地保護(hù)。

　　現(xiàn)在出現(xiàn)了先征后補(bǔ)，我們現(xiàn)在每年征600萬畝耕地，國(guó)家也要求各地想辦法去造600萬畝耕地出來，你征了600萬畝，要造600萬畝，大家都同意，等到我把地征了以后，五年十年，是不是能造出耕地出來，不知道，或者造出來一半，沒完成。

　　另外，幾千年農(nóng)耕文化早就把可以造農(nóng)田的地用了，所謂的造耕地，是把山坡上，一個(gè)25度、30度的地造成梯田，破壞生態(tài)嘛，把樹林子地造成種菜的地，或者把彎彎的河道拉直，彎彎就變成良田，破壞生態(tài)，沒辦法的辦法，大家都裝糊涂了。

　　所以地票制是把農(nóng)村缺少充分的耕地復(fù)墾的后備資源的這件事給解決了，我不復(fù)墾生態(tài)里的野地，復(fù)墾的是廢棄了的宅基地，公建用地，這就是一種集約節(jié)約。

　　騰出來的地票指標(biāo)，讓房產(chǎn)商造房子去了，這不是平衡了嗎？這是一個(gè)好處。

　　第二個(gè)好處是反哺農(nóng)村。

　　房產(chǎn)商買地，一畝花個(gè)幾百萬塊，花幾十萬塊來買這個(gè)指標(biāo)，這個(gè)錢給了農(nóng)民，可以反哺農(nóng)村，這個(gè)反哺不是反哺5公里、10公里外的近郊，100公里，1000公里也可以的。

　　黑龍江的農(nóng)田產(chǎn)生的地票，上海如果幾十萬一畝買過來，上海征上海郊區(qū)的地，這個(gè)錢就到黑龍江去了，地票幾千公里就可以輻射了。它的虛擬性，票據(jù)性，使它有輻射性。

　　第三是增加農(nóng)民有收入。

　　我們這些年，一共賣了20多萬畝地票，每畝地票十多萬元，差不多四五百億，農(nóng)民拿到了，農(nóng)民拿了這個(gè)錢，在農(nóng)村造房子，進(jìn)城都可以。

　　第四，農(nóng)民進(jìn)城，有了公租房，這筆錢可以改善城市的生活。

　　地票這種制度，對(duì)城鄉(xiāng)之間的土地交易是有幫助的，但是我認(rèn)為，這都是以城補(bǔ)農(nóng)，對(duì)農(nóng)村的好處，最最重要的是在城市化過程中，對(duì)平抑城市中土地不足造成房?jī)r(jià)畸高的這種根源，起到遏制作用，能幫助大城市增加土地的有效供給。

　　重慶在過去這些年，每年從國(guó)家這兒拿來的土地指標(biāo)，20萬畝，也的確50%幾，城市、基礎(chǔ)設(shè)施用掉了，工業(yè)上用掉20%幾，商業(yè)去掉5%，也只有10%了，我們這10%通通給了中小城市，萬州、涪陵等，他們實(shí)力比較弱，開發(fā)過程中拿國(guó)家的指標(biāo)，國(guó)家的指標(biāo)不花錢。

　　主城重慶這個(gè)大城市，800萬、1000萬人口的，每年2萬多畝的房地產(chǎn)開發(fā)地皮周轉(zhuǎn)指標(biāo)都沒有用國(guó)家指標(biāo)，基本上每年2萬畝的地票就在主城，主城的房產(chǎn)商，在主城動(dòng)遷一概用地票，地票不受國(guó)家約束。

　　這樣的話，土地供應(yīng)量實(shí)際上增加了一倍，就比較寬松了。

　　這就是我要講的，總的來說，分兩個(gè)部分，10大失衡和5個(gè)方面的制度安排，如果通過制度的安排，按照中央的要求，不僅是行政化的安排，不僅是供給側(cè)改革基本面的安排，比如中國(guó)最終應(yīng)該有房地產(chǎn)稅法，應(yīng)該有住房法，老百姓租賃房的法律，其實(shí)我剛剛說的所有的事情，都應(yīng)該在這三個(gè)法律的框架下。